無極資本致奧園健康生活集團有限公司（港交所股票代號：3662）董事會成員和股東同仁

親愛的董事會(hui)成員和各位(wei)股東(dong)： 

引言

無極(ji)資本(ben)現(xian)持有(you)6%以上奧園(yuan)健康生(sheng)活集(ji)團有(you)限公司（“奧園(yuan)健康”或“貴公司”）的(de)已發行(xing)普通股股本(ben)。經(jing)過對奧園(yuan)健康進行(xing)的(de)深(shen)入(ru)調(diao)查和(he)分析，我們堅信奧園(yuan)健康的(de)業務蘊(yun)含巨大(da)價(jia)值，而其現(xian)市值反映其基礎(chu)業務被大(da)幅度低估。

此(ci)函旨在分享我(wo)們(men)對奧園健康(kang)業務(wu)表現(xian)不佳和估值過低的(de)觀點，并為(wei)股東展(zhan)(zhan)示其(qi)真(zhen)(zhen)正(zheng)價(jia)值。我(wo)們(men)留意到該公(gong)司于 2021年11月4日的(de)公(gong)告，內容關于其(qi)與(yu)數名獨立第(di)三方進行(xing)初步討論，商(shang)討出售某些提供物業管理和其(qi)他(ta)相關服務(wu)的(de)子公(gong)司的(de)權益之可能性。我(wo)們(men)支持董事(shi)會(hui)為(wei)恢復業務(wu)真(zhen)(zhen)實(shi)價(jia)值而采(cai)取的(de)行(xing)動，相信展(zhan)(zhan)開透明的(de)競爭招標是(shi)公(gong)司發展(zhan)(zhan)的(de)最佳方向，有望藉此(ci)充(chong)分展(zhan)(zhan)現(xian)業務(wu)的(de)內在價(jia)值。

鑒(jian)于此(ci)事攸關重(zhong)要，關乎我們與所(suo)有股(gu)東實現奧(ao)園健康(kang)巨大價值(zhi)的目標，我們公開分享(xiang)此(ci)函(han)，以便其他股(gu)東，以及(ji)任(ren)何(he)對(dui)奧(ao)園健康(kang)的未來發(fa)展感興(xing)趣，或有潛在興(xing)趣的各方參與對(dui)話，充分發(fa)揮其潛在價值(zhi)。

奧園健康股票表現不佳和估值過低

過去12個月，奧園健康股價下跌42.3%，遠遜于物業管理同業3.9%的平均正回報^[1]。

在可比交易倍數的基礎上，奧園健康與同業之間也存在巨大差距。例如，截至 2021年11月5日，奧園健康20-21財政年度的市盈率為5.2倍，而其同業20-21財政年度的平均市盈率則為27.3倍^[1]。

我(wo)們認為(wei)奧(ao)(ao)園(yuan)(yuan)健康(kang)(kang)長期(qi)表現不佳和估值過(guo)低，是(shi)因為(wei)與同(tong)(tong)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)相(xiang)比(bi)，奧(ao)(ao)園(yuan)(yuan)健康(kang)(kang)的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務規(gui)模、廣度和深度不足(zu)。由于母(mu)公(gong)(gong)司(si)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務規(gui)模的(de)(de)(de)(de)差(cha)異，奧(ao)(ao)園(yuan)(yuan)健康(kang)(kang)與同(tong)(tong)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)相(xiang)比(bi)，其管理的(de)(de)(de)(de)總(zong)樓面面積和在(zai)(zai)母(mu)公(gong)(gong)司(si)新建物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)可加建的(de)(de)(de)(de)總(zong)樓面面積較少。另外，鑒于中(zhong)國房地產行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)流動(dong)性狀況和監管環境，投資者(zhe)(zhe)在(zai)(zai)評(ping)估物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管理公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務基礎(chu)時(shi)，對發展(zhan)商(shang)母(mu)公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)財務實(shi)力(li)和增長前(qian)景(jing)進行了大量(liang)審查，而且存有憂慮。我(wo)們相(xiang)信(xin)這(zhe)些對中(zhong)國奧(ao)(ao)園(yuan)(yuan)集團(tuan)流動(dong)性和業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務延續性的(de)(de)(de)(de)擔(dan)憂，對奧(ao)(ao)園(yuan)(yuan)健康(kang)(kang)的(de)(de)(de)(de)股價和增長前(qian)景(jing)帶來相(xiang)當大的(de)(de)(de)(de)壓力(li)，因為(wei)中(zhong)國奧(ao)(ao)園(yuan)(yuan)集團(tuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務的(de)(de)(de)(de)任(ren)何放(fang)緩，都會直接(jie)導致奧(ao)(ao)園(yuan)(yuan)健康(kang)(kang)增長前(qian)景(jing)放(fang)緩，甚(shen)至收入減少，同(tong)(tong)時(shi)也因并(bing)購目標在(zai)(zai)評(ping)估潛(qian)在(zai)(zai)收購者(zhe)(zhe)時(shi)會考慮發展(zhan)商(shang)母(mu)公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)實(shi)力(li)，令公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)無機增長較為(wei)遜色(se)。

此外，奧園(yuan)健康(kang)與同(tong)業相比，增(zeng)值服(fu)務(wu)也(ye)較少，導致與現有租戶的交叉銷售和追加銷售機會較少。隨著同(tong)業不斷擴大(da)增(zeng)值服(fu)務(wu)的規模(mo)和廣度(du)，奧園(yuan)健康(kang)按照(zhao)目前的業務(wu)狀(zhuang)況(kuang)，要超越同(tong)業并贏得(de)第(di)三方總樓面面積的難(nan)度(du)只會越來(lai)越大(da)。

展示奧園健康真正價值：展開透明的競爭招標

為真正展現奧園健康總(zong)樓面(mian)面(mian)積(ji)和租戶的價值(zhi)，我們建(jian)議董(dong)事會(hui)為公(gong)司展開透(tou)明的競爭(zheng)招標(biao)，目的是將(jiang)公(gong)司出售給愿意支(zhi)付比公(gong)司當(dang)(dang)前股價有適(shi)當(dang)(dang)溢價的潛在收購者，從而恰當(dang)(dang)地反映業務的真實價值(zhi)。

作參考用途：根據公眾新聞和券商研究報告，近期物業管理行業的并購估值超過市盈率的10 倍，比奧園健康目前的交易倍數存在明顯的溢價^[2]。

總結

我(wo)(wo)們(men)敦促董(dong)事會和各(ge)股東(dong)認真(zhen)考慮我(wo)(wo)們(men)的(de)(de)提(ti)議。我(wo)(wo)們(men)希望并相信建議能(neng)為奧園健(jian)(jian)(jian)康的(de)(de)業務(wu)創造合理的(de)(de)價(jia)值，讓所有股東(dong)能(neng)透過投資奧園健(jian)(jian)(jian)康獲取應有回報。我(wo)(wo)們(men)感謝董(dong)事會對(dui)我(wo)(wo)們(men)的(de)(de)對(dui)話采取開放態度，期待我(wo)(wo)們(men)同心(xin)協力(li)，為公司股東(dong)展示(shi)奧園健(jian)(jian)(jian)康的(de)(de)真(zhen)正價(jia)值。

無極資本謹啟

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