上海2016年6月27日電 /美通社/ -- 6月23日(ri)(ri)、24日(ri)(ri)，由中國(guo)資產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)論壇主辦、戴德(de)梁行協辦的“2016中國(guo)商(shang)業地(di)產(chan)(chan)資產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)合作(zuo)發展峰會”在上(shang)海成功舉辦。

曾經高歌猛進十余年的房地產行業近年來整體步入下行趨勢，去庫存壓力越來越大，開發商表內存量物業和持有性物業快速積累。通過金融創新優化資本結構、降低資金成本、盤活存量資源，成為房地產行業需要解決的迫切問題。

房(fang)地(di)產證(zheng)(zheng)券(quan)化產業(ye)鏈約300余名專家學者、監(jian)管領導和從(cong)業(ye)人員(yuan)參(can)(can)加此次峰會。眾多(duo)演講嘉賓就房(fang)地(di)產證(zheng)(zheng)券(quan)化的(de)(de)(de)發(fa)展現狀和趨勢(shi)、開發(fa)商(shang)的(de)(de)(de)產融(rong)結(jie)合與結(jie)構升級戰(zhan)略、商(shang)業(ye)地(di)產資產證(zheng)(zheng)券(quan)化交易模式等(deng)發(fa)表(biao)了(le)精(jing)彩演講；就私募 REITs、CMBS、現行(xing)市場上參(can)(can)與者和潛在(zai)需求分析、如何孕育多(duo)層次的(de)(de)(de)投資人市場、商(shang)業(ye)地(di)產資產證(zheng)(zheng)券(quan)化法律風(feng)險(xian)管理(li)等(deng)一系列核心技術(shu)問題進行(xing)了(le)深層次的(de)(de)(de)探(tan)討；同時還就國內(nei)商(shang)業(ye)地(di)產證(zheng)(zheng)券(quan)化業(ye)務的(de)(de)(de)多(duo)個成功(gong)案例創新進行(xing)了(le)分享。

資產證券化正在塑造房地產企業新的商業模式

傳統的開發和銷售型房地產企業是以銷售的高周轉、高毛利和高杠桿來支撐一個很高的 ROE，從而實現行業爆發性增長。通過傳統的融資方式來提供擴張或建設的資金，另一方面通過銷售的高周轉實現現金流回流，兩相結(jie)合(he)之后形(xing)成利潤機制。資產證券(quan)化的(de)出現會(hui)改變傳統的(de)商(shang)業模型，成為未來(lai)商(shang)業地產行業發(fa)展的(de)重要方向。

上海(hai)證券交易所債券業(ye)務部高級經理賀銳(rui)驍透露，上交所資產(chan)證券化當(dang)中，房(fang)地(di)產(chan)相關的產(chan)品規(gui)模排在第三位(wei)。

中國資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)(hua)(hua)論壇房地產(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)(hua)(hua)委(wei)員會聯席主席，高(gao)和(he)資(zi)(zi)本(ben)執(zhi)行(xing)合伙(huo)人周以升認為(wei)，這種傳(chuan)統的(de)(de)商業(ye)地產(chan)(chan)(chan)模型有兩(liang)點可以優(you)化(hua)(hua)(hua)(hua)，這也是資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)融入(ru)對房地產(chan)(chan)(chan)開發的(de)(de)意義：一(yi)是依靠資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)增值(zhi)和(he)結(jie)構化(hua)(hua)(hua)(hua)評(ping)級獲得高(gao)評(ping)級，同(tong)時通(tong)過流動(dong)性(xing)來獲得流動(dong)性(xing)溢價，優(you)化(hua)(hua)(hua)(hua)企(qi)業(ye)的(de)(de)融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)和(he)資(zi)(zi)本(ben)結(jie)構；二(er)是權益類(lei)的(de)(de)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)(hua)(hua)發展，以私募 REITs 和(he) REITs 為(wei)代表的(de)(de)可以盤(pan)(pan)活開發商的(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)負債表，盤(pan)(pan)活其資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)空間。

房地產資產證券發展仍然面臨很多問題

近年來，我國資產(chan)證券化(hua)市場發(fa)展突飛猛進(jin)，然而房(fang)地產(chan)資產(chan)證券化(hua)規模(mo)仍然較(jiao)小。

中國資產證券化論壇理事，天風藍馨投資管理有限公司總經理黃長清認為，除了政策之外，制約房地產證券化發展還有以下幾個問題：第一、物業的產權問題；第二、與銀行貸款的競爭問題；第三、出表問題；第四、稅收問題。

業界期待真正的REITs和CMBS產品落地

目前國(guo)內商(shang)業(ye)地產證(zheng)券(quan)化(hua)市(shi)場(chang)的(de)(de)融資工(gong)具大概有三(san)個品種：私募 REITs、租金收益權(quan)的(de)(de)證(zheng)券(quan)化(hua)和(he)經營型(xing)物(wu)業(ye)抵押貸(dai)款 CMBS。在美國(guo)，商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)的(de)(de)融資市(shi)場(chang)是商(shang)業(ye)貸(dai)款、CMBS 和(he) REITs 三(san)分天下。REITs 包括權(quan)益類(lei)和(he)抵押型(xing)，共(gong)有1萬億美元規模(mo)；CMBS 有8000億規模(mo)。而國(guo)內市(shi)場(chang)上(shang)，商(shang)業(ye)銀行(xing)貸(dai)款占70%以(yi)上(shang)規模(mo)。非標(biao)、銀行(xing)表外及私募 REITs 等占少數。中(zhong)國(guo)的(de)(de)資產證(zheng)券(quan)化(hua)雖然(ran)有很多創新，但(dan)與成熟市(shi)場(chang)相(xiang)比還有巨大空間(jian)。

第一太平戴維斯估價(jia)(jia)部董事甘啟(qi)善(shan)表(biao)示，REITs 的(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)有利于整(zheng)個(ge)租賃市場的(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)，能夠使房地(di)產市場形成(cheng)平衡的(de)局(ju)面。盤活(huo)資(zi)金、降低融資(zi)成(cheng)本(ben)，從房企角度、開發(fa)(fa)(fa)商(shang)角度是比較迫切的(de)。提高(gao)運營者的(de)效應、提高(gao)投資(zi)者回報(bao)。通過管理不斷地(di)提升價(jia)(jia)值(zhi)，這個(ge)回報(bao)才(cai)會提高(gao)，也會讓 REITs 可(ke)以(yi)重(zhong)新進行更多的(de)收購，開發(fa)(fa)(fa)壯大規模，提供(gong)長(chang)期可(ke)持續(xu)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)。

戴德梁行估(gu)價(jia)及(ji)顧(gu)問部大(da)中(zhong)華區(qu)高(gao)級董事，中(zhong)國區(qu)總(zong)經理陳(chen)家輝認為，去年(nian)全(quan)球有790支上(shang)市(shi)的 REITs，美國是(shi)全(quan)球第一，新加坡、香港(gang)、澳(ao)大(da)利(li)亞雖(sui)然發展歷史比較短但(dan)也處(chu)于快速發展中(zhong)，房地產信(xin)托投資基金是(shi)一個大(da)方向，相信(xin)很快國內市(shi)場就會迎來(lai)發展的春(chun)天。

清華大學國(guo)家(jia)金融研究院研究員，中(zhong)國(guo)資產證券化(hua)論壇執行(xing)秘書(shu)長郭杰(jie)群在國(guo)內(nei)外商業房(fang)地(di)產抵押擔保(bao)證券 CMBS 發展現狀及案例(li)分享中(zhong)表(biao)示，REITs 受(shou)阻于監管法規和稅收(shou)政策，期(qi)待突破性(xing)的變化(hua)尚需時(shi)日。

此外(wai)，峰會(hui)還組織了多(duo)(duo)場小(xiao)組討(tao)(tao)論(lun)，中國資(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)論(lun)壇執(zhi)委會(hui)主席、中倫律師事務所合(he)伙(huo)人(ren)劉柏榮，中國資(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)論(lun)壇執(zhi)委會(hui)委員(yuan)、德勤證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)主管合(he)伙(huo)人(ren)陶堅等(deng)多(duo)(duo)位嘉(jia)賓就國內(nei)地產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)業(ye)務案例(li)的創新分享、開發(fa)商的產(chan)融結合(he)與(yu)結構升級戰略、國內(nei)外(wai) REITs 市場的比較(jiao)、現行市場上參與(yu)者和潛在(zai)需(xu)求分析等(deng)話題(ti)進(jin)行了深入的探(tan)討(tao)(tao)。中國資(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)論(lun)壇（CSF）將陸續(xu)整理并(bing)發(fa)布參加峰會(hui)的各位嘉(jia)賓精彩(cai)演講及小(xiao)組討(tao)(tao)論(lun)內(nei)容，以供(gong)業(ye)界學習、探(tan)討(tao)(tao)。

總體來看(kan)，商業(ye)地產(chan)證(zheng)券化(hua)方興未艾(ai)，雖然仍有很多問題需(xu)要解(jie)決、有很多挑戰(zhan)需(xu)要克服，但這正(zheng)是時代賦予(yu)國(guo)內(nei)商業(ye)地產(chan)及(ji)證(zheng)券化(hua)領域(yu)(yu)從業(ye)人員的(de)機遇，使得我(wo)們有機會見(jian)證(zheng)及(ji)親歷一(yi)個新領域(yu)(yu)從零(ling)開始的(de)成長(chang)、能投(tou)身于中國(guo)房地產(chan)行業(ye)轉型(xing)和金融深化(hua)發(fa)展的(de)浪潮中。