北京2021年(nian)(nian)7月29日 /美通社/ -- 頂尖的多(duo)元化(hua)專業服務與投(tou)資管(guan)理公司(si)高(gao)力國際（納斯(si)達克證交所交易代(dai)碼：CIGI；多(duo)倫多(duo)證交所交易代(dai)碼：CIGI）今發布2021年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)一(yi)線城市寫字樓市場回顧并對2021下半年(nian)(nian)做出展(zhan)望(wang)。

如果用一個詞形(xing)(xing)容2021年上半年中國一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)寫字樓市(shi)(shi)場(chang)的話，那(nei)就(jiu)是“火爆(bao)”。這樣的火爆(bao)主要體現在(zai)產(chan)業(ye)需求端(duan)。隨著經(jing)(jing)濟快速(su)回升，企業(ye)在(zai)穩(wen)定增長的經(jing)(jing)濟環境(jing)下正在(zai)積(ji)極擴張，以互聯網科技(ji)和金融類企業(ye)的擴張速(su)度最為靚眼(yan)。四(si)個一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)雖然在(zai)主要產(chan)業(ye)需求方面略有不同，但(dan)在(zai)一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新經(jing)(jing)濟產(chan)業(ye)已(yi)經(jing)(jing)形(xing)(xing)成遍地開(kai)花之(zhi)勢。高力國際通(tong)過(guo)梳理(li)四(si)個市(shi)(shi)場(chang)的重(zhong)要數據，為大家抽絲剝繭，理(li)清(qing)一線寫字樓市(shi)(shi)場(chang)的市(shi)(shi)場(chang)現狀和發展(zhan)脈絡。

上海

2021年第二季度(du)(du)，上(shang)海(hai)市(shi)(shi)寫字樓(lou)(lou)租(zu)賃市(shi)(shi)場(chang)成(cheng)交活躍(yue)，凈吸(xi)納(na)(na)量(liang)為(wei)19.6萬(wan)平方(fang)米。因此，上(shang)海(hai)寫字樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場(chang)在(zai)2021年上(shang)半(ban)年的(de)凈吸(xi)納(na)(na)量(liang)達到40萬(wan)平方(fang)米，超(chao)越了2019年全年和2020年全年的(de)凈吸(xi)納(na)(na)量(liang)。核(he)心區(qu)在(zai)本季度(du)(du)的(de)表現搶眼，凈吸(xi)納(na)(na)量(liang)環(huan)(huan)比翻倍，租(zu)金亦(yi)環(huan)(huan)比上(shang)漲0.7%至271.87元每(mei)月每(mei)平米。次中心區(qu)的(de)租(zu)金環(huan)(huan)比持平，整體(ti)市(shi)(shi)場(chang)的(de)平均租(zu)金環(huan)(huan)比微漲0.4%。

互聯(lian)(lian)網科(ke)技(ji)(ji)和醫療健(jian)康都(dou)位(wei)列本季度租賃(lin)需(xu)求來源的(de)(de)前三甲，說明疫情之后這兩個(ge)行業仍(reng)在持續擴張(zhang)，尤(you)其是(shi)互聯(lian)(lian)網科(ke)技(ji)(ji)行業首(shou)登上海市寫字樓(lou)需(xu)求榜的(de)(de)首(shou)位(wei)。互聯(lian)(lian)網科(ke)技(ji)(ji)行業中，來自(zi)(zi)內資(zi)企業的(de)(de)需(xu)求占絕對主導地(di)位(wei)；除了楊浦這一傳統科(ke)技(ji)(ji)高(gao)地(di)外，科(ke)技(ji)(ji)企業的(de)(de)租賃(lin)需(xu)求還(huan)來自(zi)(zi)于(yu)陸家嘴、南京西路等核心(xin)區子市場，體現(xian)出(chu)科(ke)技(ji)(ji)企業向CBD集(ji)聚的(de)(de)趨(qu)勢。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，我們預計上海寫字樓的租賃需求將持續回暖，2021年全年的凈吸納量有望上升至90萬平方米以上，租金也將重啟上升勢頭。核心區和次中心區的租金表現將出現分化：核心區租金的上漲前景將明顯優于次中心區，因為次中心區將在未來兩年面臨供應高峰的壓力。此外，經過兩年左右的回調，核心區的租金已變得相當有競爭力，能夠吸引更多的優質租戶。

北京

在今年二季(ji)(ji)度(du)(du)，北京甲級(ji)寫字(zi)樓市(shi)場(chang)(chang)(chang)延(yan)續了一(yi)(yi)季(ji)(ji)度(du)(du)的(de)強勢行情，企業(ye)新(xin)租擴租意愿強烈，租賃市(shi)場(chang)(chang)(chang)持續放(fang)(fang)量。截止到(dao)2021年Q2，全市(shi)場(chang)(chang)(chang)凈吸納量近(jin)(jin)37萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方米，扣除自用(yong)和(he)預租面積(ji)(ji)后，市(shi)場(chang)(chang)(chang)去(qu)化(hua)量近(jin)(jin)25萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方米，基本和(he)一(yi)(yi)季(ji)(ji)度(du)(du)持平(ping)(ping)(ping)。相較歷史(shi)(shi)平(ping)(ping)(ping)均數(shu)據而(er)言，北京甲級(ji)寫字(zi)樓市(shi)場(chang)(chang)(chang)上半年累計超過50萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方米的(de)去(qu)化(hua)量已經(jing)(jing)達到(dao)歷史(shi)(shi)全年平(ping)(ping)(ping)均凈吸納量的(de)水(shui)平(ping)(ping)(ping)，同時這也是近(jin)(jin)十年來首(shou)次連續兩(liang)個季(ji)(ji)度(du)(du)出(chu)現(xian)超過20萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方米的(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)去(qu)化(hua)。雖(sui)然本季(ji)(ji)度(du)(du)新(xin)入市(shi)項目增(zeng)加到(dao)31萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方米，但強勁的(de)需求導致空置率進一(yi)(yi)步降(jiang)低到(dao)18.2%。本季(ji)(ji)度(du)(du)市(shi)場(chang)(chang)(chang)平(ping)(ping)(ping)均租金約為341元每(mei)月每(mei)平(ping)(ping)(ping)米，環比(bi)降(jiang)幅持續收窄。在子市(shi)場(chang)(chang)(chang)方面，大部(bu)分市(shi)場(chang)(chang)(chang)均釋(shi)放(fang)(fang)出(chu)積(ji)(ji)極的(de)去(qu)化(hua)信(xin)號，其中CBD、麗澤(ze)和(he)東城商務區去(qu)化(hua)表現(xian)亮眼(yan)。中關村市(shi)場(chang)(chang)(chang)已經(jing)(jing)成(cheng)為目前北京空置率最低的(de)子市(shi)場(chang)(chang)(chang)，僅有1.5%。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，產業擴張需求和閑置產業空間在地理位置上的錯配是北京市場最主要的特點。東部市場的租金調整已經歷時3年左右，同時隨著一批新入市的高品質項目，東部核心區域的甲級寫字樓項目性價比優勢凸顯。本季度金融行(xing)業(ye)(ye)的擴張速度最(zui)快，在(zai)甲級(ji)寫字樓市(shi)(shi)場的成交占比中接近一半，其次(ci)是(shi)互聯(lian)網科技和專業(ye)(ye)服(fu)務業(ye)(ye)。值得(de)一提的是(shi)，由于中關村等互聯(lian)網產(chan)業(ye)(ye)聚(ju)集區域(yu)目前非常(chang)有限的產(chan)業(ye)(ye)空間，互聯(lian)網企業(ye)(ye)已經開始尋覓各東(dong)部子市(shi)(shi)場中的潛在(zai)機會。

預計下半年，甲級寫字樓市場還將迎來77.3萬平方米的新增供應，2021年全年新增供應量將達到127.8萬平方米。高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，由于今年上半年超預期的火爆需求，就算下半年需求熱度會有一定的降溫，全年市場需求依然會維持在歷史高位，空置率有望在年底出現同比實質性回落。租金調整的時間窗口即將關閉，市場正在形成對租金企穩的一致性預期。

深圳

深圳甲級寫字樓市(shi)場在(zai)二季(ji)(ji)度(du)延續了一季(ji)(ji)度(du)的強(qiang)勢(shi)復蘇(su)，單(dan)季(ji)(ji)凈吸納(na)量達到20萬平(ping)方米，上(shang)(shang)半年凈吸納(na)量突破39萬平(ping)方米。雖然上(shang)(shang)半年新增入市(shi)項(xiang)目約35萬平(ping)方米，但暴增的面積需求使得空置率連(lian)續三個季(ji)(ji)度(du)下調，降(jiang)至(zhi)18.3%。強(qiang)勢(shi)需求推(tui)動深圳租(zu)金開始企穩，市(shi)場租(zu)金同(tong)樣連(lian)續三個季(ji)(ji)度(du)微漲(zhang)至(zhi)206元(yuan)每月(yue)每平(ping)米。在(zai)過去的三到四個季(ji)(ji)度(du)，深圳市(shi)場已經基本走出疫情(qing)的影響，供(gong)應(ying)端壓(ya)力暫(zan)時緩解(jie)，受壓(ya)抑的需求持(chi)續釋放，租(zu)金出現企穩回升態(tai)勢(shi)。

由于未(wei)來(lai)(lai)三年深(shen)圳(zhen)市(shi)場將迎來(lai)(lai)供應高峰，我們(men)預計市(shi)場將依舊處于租(zu)戶(hu)市(shi)場。在(zai)第二季度中(zhong)，租(zu)賃需(xu)求主(zhu)要來(lai)(lai)自互聯(lian)網科(ke)技(ji)行(xing)業(ye)，占比(bi)約(yue)40%，其次金融行(xing)業(ye)占比(bi)30%。企(qi)業(ye)選址(zhi)熱(re)點(dian)目(mu)前集中(zhong)在(zai)南山和前海(hai)區域，新項目(mu)憑(ping)借更好的(de)性價比(bi)受(shou)到企(qi)業(ye)的(de)青(qing)睞。金融類(lei)企(qi)業(ye)主(zhu)要以(yi)知(zhi)名基金公司和大型金融機(ji)構新興業(ye)務板塊(kuai)擴張為主(zhu)。從目(mu)前的(de)產業(ye)發展形式(shi)來(lai)(lai)看(kan)，互聯(lian)網科(ke)技(ji)和金融行(xing)業(ye)依然是(shi)整(zheng)個(ge)市(shi)場的(de)需(xu)求核心(xin)，也將是(shi)十四(si)五期(qi)間深(shen)圳(zhen)寫字樓市(shi)場重(zhong)要的(de)需(xu)求增(zeng)長極。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，雖然今年上半年市場表現優異，但依然不能忽視深圳市場將從今年下半年開啟一輪供應高峰的事實，僅2021年下半年預計就將有超百萬的新項目入市。屆時短期內供過于求的問題將更加突出，市場空置率將重拾上升趨勢，市場競爭加劇將不可避免，相信市場將出現更有競爭力的租金水平和租賃條件。然而，在這樣的大環境下，市場分化將不可避免，樓宇間的分化也會進一步加大。十四五期(qi)間，短期(qi)大(da)(da)規(gui)模集中入市(shi)的(de)(de)新(xin)項目將拖累市(shi)場租金持(chi)續走低。相較于更(geng)加明確的(de)(de)供給壓(ya)力(li)，產(chan)(chan)業發展的(de)(de)強(qiang)勁程(cheng)度(du)和擴張(zhang)速度(du)將在很大(da)(da)程(cheng)度(du)上(shang)決定(ding)本輪市(shi)場調整的(de)(de)深(shen)(shen)度(du)和時間長度(du)。深(shen)(shen)圳市(shi)委(wei)在二季度(du)發布了(le)(le)《深(shen)(shen)圳市(shi)國民經(jing)濟(ji)和社會發展第十四個(ge)五年規(gui)劃和二〇三五年遠景(jing)目標(biao)綱要(yao)》，強(qiang)調了(le)(le)創(chuang)新(xin)驅動發展的(de)(de)戰(zhan)略，強(qiang)調了(le)(le)培育新(xin)動能(neng)、新(xin)勢能(neng)的(de)(de)重要(yao)性，提出了(le)(le)建設(she)具(ju)有全球影響(xiang)力(li)的(de)(de)科技和產(chan)(chan)業創(chuang)新(xin)高地的(de)(de)目標(biao)。因此，我(wo)們有理由相信深(shen)(shen)圳在十四五期(qi)間將逐步形成服(fu)務于高端高質高新(xin)現代化產(chan)(chan)業體系的(de)(de)寫字樓市(shi)場格局(ju)。

廣州

受到疫情(qing)的影(ying)響，廣州甲級寫字(zi)樓第二季(ji)度(du)(du)的市(shi)場(chang)表(biao)現(xian)較(jiao)(jiao)一季(ji)度(du)(du)出現(xian)明顯減弱(ruo)，但(dan)市(shi)場(chang)上半年(nian)依然(ran)實(shi)現(xian)了23萬左(zuo)右的去化。由于(yu)上半年(nian)新入市(shi)項目體量較(jiao)(jiao)大，市(shi)場(chang)整(zheng)體空置(zhi)(zhi)率小幅上升至8.2%，但(dan)依然(ran)是一線城市(shi)中空置(zhi)(zhi)率最健康(kang)的市(shi)場(chang)。雖然(ran)空置(zhi)(zhi)率有(you)所上升，但(dan)市(shi)場(chang)在二季(ji)度(du)(du)疫情(qing)結束(shu)后還是處于(yu)需(xu)求相對火熱的狀態。目前市(shi)場(chang)租金穩定(ding)在169元每月每平(ping)米，相較(jiao)(jiao)于(yu)去年(nian)年(nian)底的租金微(wei)跌。

在本(ben)季(ji)度，市(shi)場的(de)主(zhu)要需(xu)(xu)求(qiu)行業集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)在消費(fei)品(pin)、互聯網科技和專業服(fu)務類(lei)。其(qi)中(zhong)(zhong)，消費(fei)品(pin)行業的(de)需(xu)(xu)求(qiu)主(zhu)要集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)在日用消費(fei)品(pin)為主(zhu)的(de)細分行業，比如(ru)完美日記、名(ming)創(chuang)優品(pin)、歐萊雅等。消費(fei)品(pin)行業及互聯網科技類(lei)企業集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)租(zu)賃位于(yu)新興區域(yu)-琶洲的(de)新面市(shi)樓宇(yu)。全市(shi)除琶洲外，位于(yu)珠江新城(cheng)的(de)新落成樓宇(yu)萬(wan)科中(zhong)(zhong)心及位于(yu)體育(yu)中(zhong)(zhong)心板塊的(de)ICC項(xiang)目則受(shou)到更(geng)多元化背景的(de)企業所青睞，錄得來自金(jin)融、高端服(fu)務業及基建相(xiang)關行業的(de)多個(ge)成交。

在2021年全年，廣州市場將迎來創記錄的超185萬平方米的新增供應量集中入市，其中大部分都集中在琶洲和金融城。若新項目能如期入市，空置率會在短期內出現暫時性的大幅上漲。高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，我們預計下半年市場表現或將會呈現供需兩旺的情況，主要是以下三個原因：第一，從7月初開始，廣州疫情的陰霾開始逐步消散，市場帶看和談判活躍度已經開始恢復。第二，根據我們的觀察，市場中存在多個在談的大宗租賃交易，可以說整體市場大宗租賃需求依然非常充足。第三，在新增甲級寫字樓供應中，自用面積超過四成，部分項目已有一定的預租率，加上個別項目可能會延期入市，新增供應項目對市場的沖擊有限。因此，我們預計2021年末的空置率在理想情況下將有可能控制在15%以內。然而，快速高企(qi)的空置率確(que)實會使(shi)租(zu)金(jin)承壓(ya)，同時(shi)隨著(zhu)琶洲新項目(mu)的入市(shi)，低(di)于市(shi)場平(ping)均(jun)水平(ping)的租(zu)金(jin)將(jiang)使(shi)廣州甲級(ji)寫字樓平(ping)均(jun)租(zu)金(jin)面臨結構性(xing)下調壓(ya)力。未來隨著(zhu)琶洲新項目(mu)的逐步去化，整體市(shi)場租(zu)金(jin)水平(ping)也會企(qi)穩回(hui)升(sheng)。