深圳2021年8月(yue)2日 /美通社/ -- 一(yi)個(ge)博鰲，一(yi)個(ge)行業。

走過(guo)逾二(er)十(shi)載光陰，博(bo)鰲房地(di)(di)產(chan)(chan)論壇影響并記(ji)錄(lu)著中國(guo)房地(di)(di)產(chan)(chan)行業發展的歷史進程。來到2021年(nian)，在疫情(qing)、十(shi)四五、三道紅線(xian)、雙集中等新常(chang)態下，中國(guo)地(di)(di)產(chan)(chan)亦面(mian)臨著最(zui)深(shen)層(ceng)次變(bian)化。從行業規則、企(qi)業模式(shi)到市(shi)場迭代，都與(yu)過(guo)往二(er)十(shi)年(nian)大有不(bu)同(tong)。作為有著數十(shi)年(nian)市(shi)場化發展深(shen)厚積淀的重(zhong)要產(chan)(chan)業，在大時(shi)代浪潮席卷而(er)來之際，中國(guo)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業和(he)行業精英(ying)們(men)如(ru)何調整與(yu)應對？值此2021博(bo)鰲房地(di)(di)產(chan)(chan)論壇即將召開(kai)的時(shi)節，觀點地(di)(di)產(chan)(chan)新媒體一如(ru)往昔，遍尋中國(guo)地(di)(di)產(chan)(chan)商業領袖及新生代地(di)(di)產(chan)(chan)人，講(jiang)述他們(men)的故事與(yu)廣闊視野。

觀點地產網幾乎每(mei)一年中(zhong)城(cheng)新產(chan)(chan)業司(si)慶前(qian)后，也就6月(yue)末、7月(yue)初，我們都會與劉愛(ai)明相(xiang)約，談(tan)(tan)談(tan)(tan)產(chan)(chan)業、談(tan)(tan)談(tan)(tan)心得、談(tan)(tan)談(tan)(tan)變化……

見面地點依舊是深圳華僑城創(chuang)意(yi)文(wen)化(hua)園(yuan)，一個由舊廠房(fang)改造(zao)而(er)成的(de)創(chuang)意(yi)產業工作室，依舊是那間不(bu)算(suan)寬敞的(de)茶室，一座巨大根雕(diao)茶臺(tai)居中(zhong)擺(bai)放，兩邊搭配木椅。

劉愛(ai)明習慣穿白(bai)色襯衫(shan)，始終是一(yi)頭干練的(de)板(ban)寸，泡茶的(de)時候，依舊還是要拿出一(yi)個電子計量儀器，將茶葉倒進、挑(tiao)出，直至重量達到合(he)理的(de)數值。

一(yi)樣的景，一(yi)樣的人(ren)(ren)，一(yi)樣的事，恍(huang)然間(jian)讓(rang)人(ren)(ren)說不(bu)出與過(guo)去有(you)什(shen)么變(bian)化，只(zhi)有(you)劉愛明逐漸花白的頭發(fa)，提醒我們(men)時間(jian)一(yi)晃已經過(guo)去六年(nian)。

如這間茶室，粗略一看(kan)，也無法說出中城(cheng)(cheng)新產業有什(shen)么(me)變化，似乎還(huan)是(shi)那(nei)個圍繞智能(neng)制造、物聯網、航(hang)空(kong)航(hang)天和生物醫學工(gong)程的中城(cheng)(cheng)新產業；還(huan)是(shi)通過comp@ss平臺服務企(qi)業的中城(cheng)(cheng)新產業……

但若(ruo)細(xi)致觀(guan)察(cha)，總能在(zai)細(xi)微之處發現一些(xie)變化，只(zhi)有身處其中，才(cai)有著實(shi)實(shi)在(zai)在(zai)不同的體驗。

這是時間的沉淀。

劉愛明將產(chan)業(ye)地產(chan)稱做窄門之路(lu)，因(yin)為這條路(lu)很(hen)難走。它不(bu)是地產(chan)，買地，蓋房(fang)，售樓，一套流(liu)程便(bian)已走完(wan)。而(er)是在(zai)持續運營過(guo)(guo)程中，通(tong)過(guo)(guo)服務(wu)滿(man)足來(lai)自企業(ye)所(suo)處(chu)行業(ye)的專業(ye)化需(xu)求，來(lai)自產(chan)業(ye)轉(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji)而(er)產(chan)生的新需(xu)求。

“我(wo)說出(chu)窄門之路，就是已(yi)經有了(le)心理(li)準備，它(ta)不是一條快速能走(zou)通的路。”產業服(fu)務(wu)多(duo)樣、具體、低(di)頻、個性化，劉(liu)愛明(ming)稱這是永無止境的過程。

“需求都要服務，我(wo)們逐步努(nu)力、逐步完善，服務能力就越(yue)來越(yue)強。產(chan)業地產(chan)肯定是很難的(de)事(shi)情，但再難的(de)事(shi)，只(zhi)要一年(nian)年(nian)地做，總(zong)歸(gui)會不一樣。”

初心

“說是(shi)窄門之路，我(wo)是(shi)走得挺有信心的(de)，因為(wei)我(wo)的(de)初心是(shi)好的(de)。”劉愛明的(de)初心，并非單純(chun)為(wei)了(le)賺錢，而是(shi)要(yao)在產業這條門路里(li)闖蕩(dang)一番(fan)。

他(ta)還是(shi)以羅(luo)湖萬象城(cheng)為(wei)案例，因為(wei)這是(shi)一個典(dian)型(xing)的(de)(de)先商場、后住宅(zhai)的(de)(de)項目。

“如(ru)果換一個(ge)做(zuo)法(fa)，肯定是先把住宅都賣了，掙(zheng)錢了再做(zuo)商場。但(dan)是用這種心(xin)態，商場就經營不起(qi)來了。”

正因如(ru)此，以(yi)前他經常給開發商朋友(you)拋(pao)出問題：“你是為(wei)(wei)產(chan)業(ye)而地產(chan)，還是為(wei)(wei)地產(chan)而產(chan)業(ye)？”如(ru)今(jin)換(huan)個(ge)容易理(li)解的(de)說法：“是真搞(gao)（產(chan)業(ye)）還是假(jia)搞(gao)？”

“我在公司內部也經常說初(chu)(chu)心這個問題，初(chu)(chu)心到底是(shi)(shi)什么(me)？這是(shi)(shi)非常重要的(de)事(shi)。這個事(shi)你(ni)心里面(mian)是(shi)(shi)怎(zen)么(me)想(xiang)的(de)，想(xiang)真(zhen)干還(huan)是(shi)(shi)假干，這就是(shi)(shi)初(chu)(chu)心。初(chu)(chu)心在產業這個事(shi)上是(shi)(shi)很重要的(de)。”

這其(qi)實是一個思路的問題，地產(chan)(chan)賺慣快錢(qian)，產(chan)(chan)業作為勾地方式，只要(yao)最后提(ti)(ti)供了產(chan)(chan)業空間，也算完成(cheng)了任務。但若真做產(chan)(chan)業，就(jiu)必須嚴格按照產(chan)(chan)業的邏輯(ji)，為產(chan)(chan)業提(ti)(ti)供相應配套(tao)、服務。

4年(nian)前(qian)與劉愛明見(jian)面時(shi)的(de)情(qing)形，也許就是每一(yi)次合作談判的(de)縮影。彼(bi)時(shi)，劉愛明興致勃勃將數張潼湖小鎮規(gui)劃(hua)圖(tu)放在茶臺(tai)上，向我們介紹這些(xie)都(dou)是他和楊國強(qiang)一(yi)起探討的(de)產(chan)業規(gui)劃(hua)：哪里對接城市功能，哪里用作孵化器，哪里用于研發中心……

“不可能(neng)不配合就能(neng)把它（產(chan)業）做(zuo)好，掣肘太多，最后效果(guo)不好。”開(kai)發商勾地(di)思維難變，最大(da)的服務對(dui)象(xiang)反而是政府，成(cheng)為中城新產(chan)業真(zhen)實的寫照(zhao)，“因為政府是真(zhen)要搞產(chan)業。”

初心是與中城新產(chan)業(ye)合(he)作(zuo)的(de)最重(zhong)要契機，即便談(tan)起最近與華潤置(zhi)地合(he)作(zuo)成立的(de)新產(chan)業(ye)運營服務公司(si)“潤城新產(chan)業(ye)”，劉愛(ai)明(ming)第一句提起的(de)便是：“坦白說我覺得央(yang)企是要真(zhen)搞。”

劉愛明(ming)有他(ta)的判斷依(yi)據，最直(zhi)白(bai)的理由是(shi)：“華潤答應政府的事要做到，這一點很重要。”

堅持初心讓企業前行有了(le)便利(li)，劉愛明深有感(gan)觸。

他用坪山藥(yao)廠(chang)項目舉例，這(zhe)(zhe)是深圳首個(ge)“藥(yao)廠(chang)上樓”園區：“把藥(yao)廠(chang)建在樓上，原來沒有這(zhe)(zhe)個(ge)做(zuo)法，全是趴在地上。這(zhe)(zhe)也意味著所有部門處理這(zhe)(zhe)個(ge)事(shi)情的時候都要有政策突破，但是政府(fu)愿意支持。”

正向的反(fan)饋，也讓劉愛明(ming)對未來更有(you)信心。在六周年的朋友圈上，他(ta)分(fen)享了這樣一句(ju)話：“窄門之路，漸行漸寬！第二個五年，目(mu)標明(ming)確，信心滿滿！”

目標

站在(zai)下一個(ge)五年的開局，我們問及劉愛(ai)明新的目標，他(ta)直言有(you)兩個(ge)：一是服(fu)務客(ke)戶規模(mo)，二是客(ke)戶服(fu)務滿意度。

“第(di)一個，在(zai)第(di)二(er)(er)個五年結束的(de)時候，能(neng)不能(neng)做到(dao)50萬客戶(hu)；第(di)二(er)(er)個，客戶(hu)服務的(de)滿(man)意度是(shi)不是(shi)能(neng)維(wei)持在(zai)比較高(gao)的(de)水平上(shang)，比如說保持在(zai)85分以上(shang)。”呈現到(dao)結果上(shang)，劉愛明提出了上(shang)市的(de)目標，不管是(shi)新成立的(de)潤城新產業(ye)(ye)，還是(shi)中(zhong)城新產業(ye)(ye)。

“服務(wu)1萬(wan)客戶還是少了(le)一點，要服務(wu)10萬(wan)、20萬(wan)，甚至到(dao)50萬(wan)。我們(men)希望服務(wu)客戶的(de)規模上越(yue)來越(yue)大，這是一個目標。”

劉(liu)愛明重(zhong)新提及中(zhong)城新產業(ye)的愿景：服務中(zhong)國制造企業(ye)轉(zhuan)型升(sheng)級(ji)，在(zai)這一(yi)刻似乎(hu)有了一(yi)些新的內涵。

在(zai)過去(qu)，因為(wei)幾乎沒(mei)有人(ren)為(wei)轉型(xing)企業提供必要服務，劉(liu)愛(ai)明(ming)創業的(de)(de)第一個五年更多是在(zai)填補從0到(dao)1的(de)(de)空白。如今已經轉變成為(wei)從1到(dao)N的(de)(de)復制。

comp@ss產業公共(gong)服務(wu)平(ping)臺服務(wu)資源(yuan)已(yi)(yi)經細分為技(ji)術、資金、人才、市場、聯盟(meng)，更(geng)是已(yi)(yi)經落(luo)到(dao)實(shi)處，在技(ji)術領域有(you)中城(cheng)·智能硬件(jian)加速網絡(luo)、清(qing)華中城(cheng)智能制造聯合研究中心等，為解決(jue)產業資源(yuan)對接，打造出(chu)中城(cheng)天集社等等。

其中(zhong)，中(zhong)城智能(neng)(neng)硬(ying)件加速器(qi)與天集社(she)已(yi)經成(cheng)為拳(quan)頭產(chan)品(pin)。中(zhong)城智能(neng)(neng)硬(ying)件加速器(qi)打(da)造完整的產(chan)業鏈服(fu)務(wu)生態，天集社(she)則對產(chan)業資源(yuan)進行高效的梳理和(he)整合。

“天(tian)集社上(shang)有(you)(you)4萬(wan)(wan)客戶，一年就要增加(jia)一兩萬(wan)(wan)，并(bing)且(qie)速度越來越快(kuai)，隨著我們全國化，估計(ji)再過兩年就能到10萬(wan)(wan)這個(ge)量(liang)級，未(wei)來能有(you)(you)幾十萬(wan)(wan)。”劉愛明覺得需要更多同行來創造更大(da)的聲勢，從而推(tui)動(dong)市(shi)場更快(kuai)速的發展。

他提起智能(neng)硬件加(jia)速器(qi)下專門為企業提供(gong)降本增效等服務的(de)(de)科(ke)理中城，覺得這個公司的(de)(de)生意還可以，但是(shi)沒有(you)達到預期。

在劉(liu)愛明(ming)看來(lai)，這其實是中國制(zhi)(zhi)造業(ye)整(zheng)體的(de)(de)問(wen)題。不久前(qian)(qian)，他還轉(zhuan)發一條微(wei)信(xin)，指(zhi)出中國如(ru)今是制(zhi)(zhi)造大國，但還未能達到(dao)制(zhi)(zhi)造強(qiang)國的(de)(de)標準(zhun)。根本(ben)原因在于(yu)前(qian)(qian)端的(de)(de)設計(ji)未受(shou)重視，降本(ben)集中在后端招投標上，“產品的(de)(de)成本(ben)在設計(ji)階段(duan)就決定(ding)了70%。”

“企業反應還是(shi)很熱烈(lie)，但(dan)是(shi)確(que)實需(xu)要過程。如(ru)果服(fu)務商(shang)多了，大家(jia)對這個行業就重視了，服(fu)務水平也會越來越高，這是(shi)一個良性的循環(huan)。”

不過，在規(gui)模之余，客(ke)戶(hu)滿(man)意(yi)度(du)才是(shi)劉愛明認(ren)可的基礎：“沒(mei)(mei)有客(ke)戶(hu)滿(man)意(yi)度(du)，規(gui)模就沒(mei)(mei)用(yong)，多少(shao)都(dou)不滿(man)意(yi)。”

劉(liu)愛明將滿意度調(diao)研分了兩部分，基(ji)礎服(fu)務(wu)和(he)產(chan)(chan)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)，最為(wei)特色的就是產(chan)(chan)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)，因為(wei)產(chan)(chan)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)是低頻、個性化的服(fu)務(wu)。

“我們(men)從滿意度把產業服(fu)務做成(cheng)衡量(liang)標準，總歸會越(yue)做越(yue)細。需(xu)求都要服(fu)務，提出來逐(zhu)步努力、逐(zhu)步完(wan)善，最后的結果肯定是服(fu)務能力越(yue)來越(yue)強。”

這(zhe)是他(ta)從萬科身上學到(dao)的：“萬科是最早搞客戶滿意度的公司，不管(guan)怎(zen)樣，總(zong)歸有個(ge)指標在這(zhe)里，員工、客戶都(dou)看(kan)得到(dao)，總(zong)歸會不斷進(jin)步。所以萬科早年有一個(ge)提法，叫投(tou)訴中(zhong)完美。”

沉淀

談起(qi)市場，劉愛(ai)明(ming)從不擔(dan)心容量，一(yi)(yi)方(fang)面中國(guo)是一(yi)(yi)個產(chan)業(ye)大國(guo)，對產(chan)業(ye)只(zhi)會越(yue)來越(yue)重視。另一(yi)(yi)方(fang)面，產(chan)業(ye)空間(jian)很多，主要集中在政府手中，有各地、各區產(chan)業(ye)服務(wu)公司、城(cheng)投公司在管理運營(ying)。

換而(er)言之，市(shi)場巨大，同時存在許多(duo)專業服務(wu)替代的(de)機會。所(suo)以，劉愛明一貫持有一個觀點：做項目一定要垂直，并且要越分越細。

“前幾年我們談智能制造，發現這個概(gai)念很泛，落到空(kong)間經營、園區運營、服務(wu)客戶(hu)，就說(shuo)不(bu)清(qing)楚什么叫(jiao)智能制造企業，特(te)別(bie)泛，太泛了就不(bu)好服務(wu)。”劉愛明稱：“后來分出了兩塊，一塊叫(jiao)智能硬(ying)(ying)件，一塊叫(jiao)智能裝(zhuang)備，這就很清(qing)楚了，硬(ying)(ying)件是(shi)電子(zi)產(chan)品，裝(zhuang)備是(shi)大的工業設備。”

細(xi)分與深化是他(ta)常(chang)常(chang)提到的(de)詞語：“只有分細(xi)了，才能說(shuo)得清楚。越精準定位越好(hao)做(zuo)，企業(ye)越容(rong)易形成集聚。感興趣(qu)的(de)人都到我(wo)這兒來，不(bu)感興趣(qu)的(de)人自然(ran)也不(bu)會來。”

越細分，服務(wu)就(jiu)越精準。劉愛明曾向(xiang)(xiang)我們介紹做得最(zui)深(shen)、最(zui)細分的comp@ss -- 醫(yi)療(liao)器械(xie)，也曾一項項向(xiang)(xiang)我們展示(shi)這(zhe)些(xie)服務(wu)內容：“上(shang)海理工大(da)學(xue)國家級專業(ye)技術人(ren)員繼(ji)續教(jiao)育基地，針對人(ren)才服務(wu)；同(tong)濟大(da)學(xue)醫(yi)學(xue)院(yuan)專利研(yan)究(jiu)與轉化中心，技術服務(wu)；上(shang)海介入醫(yi)療(liao)器械(xie)工程技術研(yan)究(jiu)中心，是技術研(yan)究(jiu)中心……”

雖然說(shuo)這(zhe)些都是(shi)在醫療器械中(zhong)實(shi)質、具體的(de)服務內(nei)容，但多數時候，身(shen)在外界并不會(hui)有(you)特(te)別(bie)強烈(lie)的(de)感受，依舊還(huan)是(shi)comp@ss體系所聚集的(de)資源，或者說(shuo)這(zhe)像是(shi)大多數產業園區都會(hui)有(you)的(de)內(nei)容。

不過，隨著中城新(xin)產業在服務上越做越深，不少舉(ju)措會突然讓人驚嘆(tan)，原來還可以這樣。

劉愛明(ming)依舊(jiu)拿出醫(yi)療(liao)器械的(de)案例(li)：“醫(yi)療(liao)器械有(you)(you)固廢(fei)排(pai)放的(de)問題，這不(bu)是普通垃圾，必須有(you)(you)資(zi)質才能(neng)收集，但深圳只有(you)(you)兩家(jia)有(you)(you)資(zi)質，量不(bu)大(da)，不(bu)會積極跑來收。”

為了解決這(zhe)個問(wen)題，在(zai)今年6月下(xia)旬，由坪(ping)山科(ke)創局指導，中(zhong)城新產業集團(tuan)(tuan)與深圳市環(huan)保科(ke)技集團(tuan)(tuan)主辦，在(zai)中(zhong)城生命科(ke)學(xue)園簽(qian)署戰(zhan)略合作(zuo)協議并發(fa)布了“深坪(ping)危(wei)廢通”小程序(xu)。

“它(ta)是(shi)一個小程序(xu)，各(ge)家(jia)廢料加起來總量并不小，我們優(you)化線路，讓司機出(chu)來一趟(tang)肯定滿載(zai)而歸。”

這是一種(zhong)資源優化調配、整合。“是路(lu)線問題(ti)(ti)，還有專(zhuan)業問題(ti)(ti)。過去要存儲到一定量才能回收(shou)，危廢(fei)通(tong)的上線，解決了及(ji)時(shi)性問題(ti)(ti)，同時(shi)也解決了成本問題(ti)(ti)，因為收(shou)危廢(fei)效率高了，企(qi)業成本能降(jiang)一半(ban)。”

“我(wo)們把(ba)它當成(cheng)一(yi)種服務，服務這一(yi)塊少賠(pei)一(yi)點，不要賠(pei)太多(duo)，未(wei)來我(wo)們想辦法做成(cheng)不賠(pei)，甚至(zhi)再賺(zhuan)錢。”

劉愛明強調(diao)中城新產業(ye)一路都(dou)在踐(jian)行(xing)這(zhe)種服務理念，并(bing)且越(yue)做越(yue)深，很多(duo)都(dou)是深入園區運營(ying)，了解客戶(hu)需求，針對性的提供(gong)服務。

“危(wei)廢通這(zhe)個(ge)事不是一(yi)個(ge)PPT、報告分析出來的(de)，我們的(de)運營人員天天跟客戶在那里(li)摸爬滾打，才(cai)知(zhi)道他(ta)有這(zhe)么一(yi)個(ge)痛點，有這(zhe)么一(yi)個(ge)需(xu)求。”

劉愛明總是提及comp@ss這個核心競爭力(li)的代名詞，過去讓(rang)人覺得就(jiu)是為企(qi)業在資(zi)金(jin)、技術、人才(cai)、市場多個維(wei)度提供專業產業服務(wu)，沒有實在的感覺，更像(xiang)是一句口號。

隨(sui)著(zhu)時間的(de)沉淀，那些以前看似(si)“陽春白雪”的(de)服(fu)務，在一(yi)步步落到實處，成為身邊(bian)的(de)“柴米油鹽”。

“我們希望(wang)能真(zhen)正地服務到客戶，這一(yi)(yi)點(dian)很重(zhong)要，才能形成競(jing)爭(zheng)力。”一(yi)(yi)點(dian)一(yi)(yi)滴(di)的服務，組建(jian)成為(wei)一(yi)(yi)磚(zhuan)一(yi)(yi)瓦，搭建(jian)起(qi)中(zhong)城新(xin)產業(ye)的競(jing)爭(zheng)力“護(hu)城河”，也(ye)推動(dong)著中(zhong)城新(xin)產業(ye)從(cong)1到N的步(bu)伐。

以下為觀點地產新媒體對中城新產業董事長劉愛明先生的采訪實錄：

觀點地產新媒體：空間提供是怎么匹配產業發展的？中城新產業希望以一個龍頭加周邊的產業引進，還是同一產業集中在一個園區，或者形成上下游產業鏈？

劉愛明：我(wo)們中城的觀(guan)點一直是垂直的，并且要(yao)越分(fen)越細。這些年做(zuo)下來，體(ti)會是分(fen)得越細越好做(zuo)。

舉個例子，前(qian)幾年(nian)我們談(tan)智能制造，發現(xian)這(zhe)個概念很泛，落(luo)到(dao)空間經營、園區運營、服(fu)務(wu)(wu)客戶這(zhe)一塊，你就說不清楚什么叫(jiao)智能制造企業，特別泛，太(tai)泛了就不好服(fu)務(wu)(wu)。

后來我們(men)分出了(le)兩塊(kuai)(kuai)，一(yi)塊(kuai)(kuai)叫智能硬(ying)件(jian)，一(yi)塊(kuai)(kuai)叫智能裝備(bei)，這就(jiu)很清楚了(le)。硬(ying)件(jian)是(shi)電(dian)(dian)子產(chan)品，裝備(bei)是(shi)大的工(gong)業(ye)設(she)備(bei)。廣東是(shi)電(dian)(dian)子制造(zao)業(ye)為主，就(jiu)是(shi)智能硬(ying)件(jian)類(lei)的，長三角則是(shi)裝備(bei)比較多(duo)，生產(chan)汽車配件(jian)、軸承(cheng)之類(lei)的會多(duo)一(yi)點。

智(zhi)能(neng)硬件是電子產品，把它分(fen)出來，就能(neng)說得更清楚一點(dian)。其實跟做房地產一樣(yang)，客戶定位越細越好。

你的(de)(de)(de)房子(zi)全是300平(ping)米(mi)的(de)(de)(de)，或者全是30平(ping)米(mi)的(de)(de)(de)，都(dou)可以做(zuo)得很(hen)精(jing)彩。但從30平(ping)米(mi)做(zuo)到300平(ping)米(mi)，我不知道怎么把一(yi)個項目做(zuo)精(jing)彩。如果戶型(xing)有30、80、120、200、300平(ping)米(mi)的(de)(de)(de)，可能就(jiu)不好做(zuo)了。但是只有300平(ping)米(mi)左(zuo)右的(de)(de)(de)兩種(zhong)戶型(xing)，就(jiu)很(hen)好做(zuo)。

越有(you)針對性服(fu)務就越好(hao)，這也是未來社會的趨勢。所以(yi)現在我們做園(yuan)區，未來肯定(ding)是越來越細。

觀點地產新媒體：如果越分越細的話，精確定位的客戶群體是否會越來越少，怎么支撐整個園區的運營？

劉愛明：其實(shi)不用擔心(xin)，任(ren)何一個細分領(ling)域面對的都是龐大客戶(hu)群，中國的體(ti)量太(tai)大了(le)。

一般項目(mu)20萬(wan)、50萬(wan)平米(mi)都不在話下，反(fan)而是定位越精準越好做，企(qi)業(ye)越容易形(xing)成集聚。感興趣的(de)(de)人都到(dao)我這兒來，不感興趣的(de)(de)人自然也(ye)不會來。

觀點地產新媒體：產業定位如何選擇？

劉愛明：產(chan)(chan)業定位就是順勢而(er)為，要研究當地(di)的(de)(de)產(chan)(chan)業氛(fen)圍、產(chan)(chan)業環境，這個產(chan)(chan)業在本地(di)能(neng)生存嗎？產(chan)(chan)業鏈(lian)有極強的(de)(de)集(ji)聚效(xiao)應，對(dui)上下游很依(yi)賴，所以不(bu)能(neng)憑空想象。

我(wo)最怕(pa)命(ming)題(ti)作(zuo)文，因為我(wo)們(men)認識的(de)開發商很(hen)多，他(ta)說(shuo)你看看我(wo)們(men)這(zhe)塊地能(neng)不(bu)能(neng)干這(zhe)個產業(ye)？那我(wo)就很(hen)頭大，這(zhe)是(shi)命(ming)題(ti)作(zuo)文。

實(shi)際上我(wo)(wo)們(men)是另(ling)外一(yi)(yi)個(ge)思(si)路，比如分析醫療器械全國哪些地方能做(zuo)就(jiu)到那里去。所以我(wo)(wo)一(yi)(yi)直說產(chan)業要順(shun)著來，不要逆著來，不要想怎么(me)樣就(jiu)怎么(me)樣。

觀點地產新媒體：您對潤城新產業有什么樣的期待，希望這個品牌未來能實現什么樣的目標，起到什么樣的作用？

劉愛明：這是一(yi)個非常好的(de)組合，華潤(run)和中城在以前是有項(xiang)目(mu)層面的(de)合作，這個是公司層面的(de)合作，把它(ta)當成一(yi)個事業來做。

公司(si)給自己的(de)定位(wei)是(shi)(shi)產(chan)業(ye)全流(liu)程服務公司(si)，從前期顧(gu)問、策劃(hua)，到(dao)后(hou)期招商(shang)(shang)運營(ying)都有。實際上就類(lei)似于萬象生活在商(shang)(shang)業(ye)這一(yi)塊，是(shi)(shi)一(yi)個(ge)輕資(zi)產(chan)的(de)運作，提供從頭到(dao)尾全流(liu)程服務，我(wo)們(men)對這個(ge)是(shi)(shi)比較看好(hao)的(de)。

我(wo)經常(chang)說(shuo)兩家結合(he)初(chu)心(xin)很重要，我(wo)跟別人合(he)作(zuo)，經常(chang)問(wen)對方(fang)一個(ge)問(wen)題(ti)，你(ni)是(shi)真搞還(huan)是(shi)假(jia)搞？真搞咱們(men)就干，不要忽(hu)悠我(wo)。

坦白說，我覺得(de)央企是要(yao)真搞(gao)(gao)，答應政府的(de)事要(yao)做(zuo)到(dao)。我覺得(de)華(hua)潤是真搞(gao)(gao)，這一點是很重(zhong)要(yao)的(de)。

接(jie)觸華潤這么(me)多，為什么(me)說(shuo)這是(shi)一(yi)個非常(chang)好的(de)(de)合作呢(ni)？我覺(jue)得首先華潤的(de)(de)態度非常(chang)重要，它是(shi)真想做產業，我覺(jue)得能有這樣的(de)(de)認知都很(hen)重要。

其次是華潤的(de)品(pin)牌(pai)和資源，搞服務(wu)還是要(yao)有一個影響力(li)大的(de)品(pin)牌(pai)，沒有強影響力(li)的(de)品(pin)牌(pai)，自己慢慢打造品(pin)牌(pai)也(ye)需要(yao)時間。

華潤(run)品(pin)牌(pai)比較強(qiang)(qiang)(qiang)，另外(wai)也有(you)比較多資源(yuan)。他(ta)們自(zi)己也做潤(run)加速，在智能城市這一塊跟騰(teng)訊(xun)也有(you)互(hu)聯網方面的研究合作(zuo)，有(you)相當的資源(yuan)。這樣就(jiu)是(shi)華潤(run)有(you)品(pin)牌(pai)、有(you)資源(yuan)，中城有(you)實踐，有(you)很多細的做法，恰恰屬于強(qiang)(qiang)(qiang)強(qiang)(qiang)(qiang)聯合，大家(jia)互(hu)補性非(fei)常強(qiang)(qiang)(qiang)。

我們對潤城的規(gui)劃，首先這(zhe)個公司(si)肯定是希望能(neng)上(shang)市的，我們覺得三年能(neng)達到幾百萬(wan)平米在(zai)管(guan)面積，爭(zheng)取沖到1000萬(wan)平米，這(zhe)是我們的一個目標。

觀點地產新媒體：現在推動產業數字化是很熱門的話題，您怎么看待這個事情？

劉愛明：從企業來說，我(wo)覺得還是一步一步、扎(zha)扎(zha)實(shi)實(shi)的發展，不(bu)(bu)可(ke)能(neng)一下都(dou)變成數字化，這也不(bu)(bu)行(xing)，企業管理(li)不(bu)(bu)會突變。

數(shu)字化是一(yi)個(ge)(ge)趨勢，我們自己(ji)為(wei)了便于管理，今(jin)年(nian)也成立(li)IT中心。當時成立(li)最重要的是要建立(li)統一(yi)的客戶系(xi)統，我們內部叫(jiao)天集社(she)，最早(zao)也是一(yi)個(ge)(ge)微信小(xiao)程序，產業鏈上下(xia)游客戶全在這里(li)。

產業鏈(lian)是(shi)簡單的，梳理清楚了就是(shi)1給2訂(ding)單，2給3訂(ding)單。不(bu)是(shi)天天想要訂(ding)單嗎？訂(ding)單天天在社會上飄著(zhu)，只是(shi)原(yuan)來沒(mei)把它組織起來，大家(jia)找不(bu)到。

天集(ji)社最開始(shi)就(jiu)(jiu)是(shi)這(zhe)(zhe)樣(yang)產生的(de)，就(jiu)(jiu)是(shi)線上(shang)的(de)程序，然后(hou)把(ba)產業鏈組織起來，最終形成訂單。這(zhe)(zhe)種方式、思路比較受歡迎(ying)，很(hen)快就(jiu)(jiu)有了幾萬(wan)客(ke)戶，后(hou)來我們在這(zhe)(zhe)個基礎上(shang)把(ba)它(ta)演變成全(quan)公(gong)司的(de)客(ke)戶體(ti)系。

我們的數字(zi)化是(shi)(shi)先從這(zhe)里做起(qi)來，現(xian)在整(zheng)合全(quan)集團(tuan)客戶，因(yin)為我們是(shi)(shi)按不(bu)同行業分類(lei)的，其它專業全(quan)上線(xian)了，都在線(xian)上，最后既是(shi)(shi)一個(ge)統一的客戶系統，也(ye)是(shi)(shi)一個(ge)服務系統。

我(wo)們把(ba)各(ge)種需(xu)求整合起(qi)來，要找廠房，要找訂(ding)單，在上面都能找到，我(wo)覺得這才(cai)有(you)意(yi)義。

最(zui)近(jin)跟這(zhe)個(ge)相關的(de)(de)還有(you)一個(ge)變化(hua)，我們有(you)一個(ge)制冷硬件加速器落(luo)在蘇(su)州，應(ying)該(gai)最(zui)近(jin)就要開張(zhang)了(le)。蘇(su)州應(ying)該(gai)是(shi)中國最(zui)大的(de)(de)一個(ge)工業城市，雖(sui)然(ran)他們不這(zhe)么說，但實際上體量是(shi)夠大的(de)(de)，并且工業做得真不錯。

從早年的蘇州(zhou)(zhou)工業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)開始(shi)，最早我們公司的學習標桿就是蘇州(zhou)(zhou)工業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)，一(yi)個醫療器械的專業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)。

中國(guo)的專業園(yuan)區(qu)(qu)不(bu)多，大多數都是(shi)(shi)綜合性園(yuan)區(qu)(qu)。我們(men)跟蘇(su)州(zhou)(zhou)學(xue)，蘇(su)州(zhou)(zhou)的智能硬件加速(su)器區(qu)(qu)別于深圳(zhen)，深圳(zhen)提(ti)(ti)供(gong)的是(shi)(shi)生(sheng)產服務(wu)(wu)、訂(ding)單服務(wu)(wu)，包括設計降本服務(wu)(wu)，而蘇(su)州(zhou)(zhou)最(zui)大的特點就是(shi)(shi)數字化，我們(men)希望給企業提(ti)(ti)供(gong)數字化的服務(wu)(wu)。

觀點地產新媒體：第二個五年有怎樣的目標？

劉愛明：像潤(run)城這樣的公(gong)司，肯(ken)定目標(biao)是(shi)要上市，甚至可能不(bu)是(shi)一個。

我們內部還有一(yi)(yi)個(ge)業務(wu)也(ye)是(shi)這么規(gui)劃的，就是(shi)傳統包(bao)租(zu)業務(wu)，這個(ge)是(shi)做得最(zui)多的，也(ye)是(shi)奔著上市規(gui)劃。這兩個(ge)公司(si)，一(yi)(yi)個(ge)是(shi)我們全資(zi)，一(yi)(yi)個(ge)是(shi)跟華潤合作。

其實上市不是目標，只是結(jie)果，很多(duo)企業(ye)上市都(dou)是水到渠成的事。時(shi)間不能急，把時(shi)間作為標準，往(wang)往(wang)很多(duo)東西就(jiu)變形了，另外(wai)管理不成熟，快速擴張下企業(ye)內部(bu)肯(ken)定要(yao)出問題。

方向(xiang)是這個方向(xiang)，管理(li)規模到500萬(wan)平米、1000萬(wan)平米，甚至(zhi)到2000萬(wan)平米，自然(ran)就(jiu)上市(shi)了。有業績在那里，一(yi)年有幾個億利潤，自然(ran)就(jiu)上市(shi)了。

客戶(hu)滿意(yi)(yi)(yi)度(du)也(ye)要高，我們每年要搞客戶(hu)滿意(yi)(yi)(yi)度(du)調查，所(suo)以規(gui)(gui)模有(you)(you)一個基(ji)礎是(shi)客戶(hu)滿意(yi)(yi)(yi)度(du)，沒有(you)(you)客戶(hu)滿意(yi)(yi)(yi)度(du)的規(gui)(gui)模沒用，規(gui)(gui)模多大大家(jia)都不滿意(yi)(yi)(yi)。

如果真(zhen)要談目(mu)(mu)標(biao)，能(neng)(neng)不能(neng)(neng)服(fu)務到行業里面(mian)更多的(de)客戶，我覺(jue)得這是(shi)個(ge)目(mu)(mu)標(biao)。初心是(shi)服(fu)務中(zhong)國制造(zao)業企業轉(zhuan)型升級，如果就(jiu)服(fu)務1萬客戶，還(huan)是(shi)少(shao)了一點。要服(fu)務10萬、20萬，甚(shen)至到50萬，并且是(shi)真(zhen)的(de)能(neng)(neng)服(fu)務，不是(shi)線上注冊一下就(jiu)叫服(fu)務。我們希望服(fu)務客戶的(de)規模(mo)上越來越大(da)，這是(shi)一個(ge)目(mu)(mu)標(biao)。

所以真要(yao)說(shuo)第(di)二個(ge)五年的目(mu)標，我覺得是這(zhe)兩個(ge)目(mu)標，一(yi)(yi)是服務客戶的規(gui)模，在第(di)二個(ge)五年結(jie)束的時候，能(neng)(neng)不(bu)能(neng)(neng)做(zuo)到(dao)50萬客戶；二是客戶服務滿意度，能(neng)(neng)不(bu)能(neng)(neng)維持在一(yi)(yi)個(ge)比較高的水平上(shang)，比如說(shuo)要(yao)做(zuo)到(dao)85分(fen)以上(shang)。

觀點地產新媒體：規模越來越大，也帶來了管理邊界的問題，這方面您是怎么看的？

劉愛明：人是一(yi)個關鍵(jian)因(yin)素，我(wo)們提(ti)供的(de)服務，認(ren)同這個理念(nian)的(de)人是不少的(de)，但是真正(zheng)這么做的(de)人很(hen)少，因(yin)為他(ta)不會。

坦(tan)白說，人(ren)(ren)是一個掣肘，所以我們現(xian)在擴張也還是很慎(shen)重的(de)(de)，因為沒有天生就(jiu)會這個事情的(de)(de)人(ren)(ren)。當(dang)然，我們現(xian)在做了這么(me)大規(gui)模(mo)，員工也越來(lai)越多，所以人(ren)(ren)員基本(ben)上(shang)都(dou)是在實戰中培訓。

首先(xian)要對(dui)這個(ge)(ge)行(xing)業(ye)比較(jiao)(jiao)了解，這其實是挺難的一個(ge)(ge)事，本(ben)來對(dui)醫療器(qi)械(xie)行(xing)業(ye)或者是醫療器(qi)械(xie)某個(ge)(ge)細(xi)分(fen)行(xing)業(ye)比較(jiao)(jiao)懂的人，本(ben)身就(jiu)不多。我(wo)們要求大家學習(xi)，你對(dui)這個(ge)(ge)行(xing)業(ye)不懂，必須(xu)要學，要把這個(ge)(ge)行(xing)業(ye)要摸(mo)透(tou)。

為(wei)(wei)什(shen)么要求在實戰中(zhong)培訓呢(ni)？因為(wei)(wei)必須要接(jie)觸客戶(hu)，服務都源(yuan)于客戶(hu)的需求。就像我(wo)剛才說的，危廢(fei)通不是一(yi)個PPT、報告分析出來的，我(wo)們的運(yun)營人員天天跟客戶(hu)摸爬滾打，才知道他有這么一(yi)個痛(tong)點，有這么一(yi)個需求。

這兩點確實決定了人(ren)是(shi)一(yi)個很大(da)的(de)制約(yue)因素，管理(li)上別的(de)都還好辦，但人(ren)是(shi)一(yi)個重大(da)的(de)問題(ti)。

所以，我們現在房地(di)產的(de)(de)人已經非常少了(le)(le)，一(yi)是成本高，二(er)是干不(bu)了(le)(le)。我們會找一(yi)些對(dui)行業比較了(le)(le)解的(de)(de)人，未來的(de)(de)掣肘(zhou)都是在這些方(fang)面。

所以為什么我要盯住客戶滿意(yi)(yi)(yi)度(du)，就是(shi)這個意(yi)(yi)(yi)思。當(dang)然如果主(zhu)要對象(xiang)是(shi)政(zheng)(zheng)府，還有(you)一(yi)個政(zheng)(zheng)府滿意(yi)(yi)(yi)度(du)，如果政(zheng)(zheng)府不滿意(yi)(yi)(yi)也(ye)沒用。但一(yi)般來說只要客戶滿意(yi)(yi)(yi)了，政(zheng)(zheng)府多(duo)半(ban)也(ye)就滿意(yi)(yi)(yi)了。

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