深圳2021年7月21日(ri) /美(mei)通社/ -- 7月16日(ri)，道遠咨詢(xun)在發布的《2021年第二(er)季度(du)(du)深圳及廣(guang)州甲(jia)級辦公(gong)樓(lou)市(shi)場(chang)報(bao)告》中指出(chu)，2021年第二(er)季度(du)(du)廣(guang)州、深圳兩地的甲(jia)級辦公(gong)樓(lou)租賃(lin)市(shi)場(chang)回(hui)暖，交易活躍，延續上(shang)季度(du)(du)持續復(fu)蘇態勢，市(shi)場(chang)整體租金和(he)空置率指標持續向好(hao)。

二季度深圳甲級辦公樓市場概要

在(zai)新(xin)興經濟的強勢(shi)支撐(cheng)下(xia)，深圳(zhen)甲級辦公樓(lou)市場整(zheng)體去化(hua)表現(xian)良(liang)好，全市租(zu)(zu)金小幅(fu)上(shang)漲(zhang)1.2%，空置率(lv)下(xia)降2.3個(ge)百分(fen)點。在(zai)過去十二個(ge)季度中首次錄得較(jiao)為顯(xian)著的租(zu)(zu)金上(shang)漲(zhang)。

根據該(gai)報告，二(er)季(ji)度(du)全市(shi)甲級(ji)辦(ban)公(gong)(gong)樓凈(jing)吸納(na)量(liang)(liang)延續了(le)上季(ji)度(du)良好(hao)的(de)回暖(nuan)勢頭(tou)，達到20.1萬平(ping)方米，2021年上半年凈(jing)吸納(na)量(liang)(liang)達40.8萬平(ping)方米。從片(pian)區(qu)(qu)(qu)活躍(yue)(yue)度(du)分布來看，科技(ji)園片(pian)區(qu)(qu)(qu)仍(reng)為租賃交易活躍(yue)(yue)度(du)最高(gao)的(de)區(qu)(qu)(qu)域市(shi)場(chang)，以信息技(ji)術及互(hu)聯(lian)網(wang)行(xing)業(ye)為主(zhu)的(de)企(qi)業(ye)擴(kuo)張持續助推該(gai)片(pian)區(qu)(qu)(qu)市(shi)場(chang)活躍(yue)(yue)度(du)；前(qian)海(hai)片(pian)區(qu)(qu)(qu)市(shi)場(chang)活躍(yue)(yue)度(du)亦有(you)一(yi)定程度(du)回暖(nuan)，二(er)季(ji)度(du)前(qian)海(hai)管(guan)理局(ju)制定了(le)有(you)關(guan)辦(ban)公(gong)(gong)用(yong)房補貼的(de)征求(qiu)意見稿，釋放對片(pian)區(qu)(qu)(qu)招商(shang)引資的(de)積極態度(du)并刺激區(qu)(qu)(qu)域市(shi)場(chang)持續活躍(yue)(yue)。

同時，甲級辦(ban)公(gong)樓(lou)存量達到827萬平方米，其中南山區(qu)和福田(tian)區(qu)占比約(yue)90%。本季(ji)度(du)錄得(de)三個甲級物(wu)業(ye)入市租賃，市場化租賃面積達到601萬平方米。

信息技術行業持續領跑租賃需求，生活類服務業表現亮眼

租(zu)(zu)賃(lin)交(jiao)易概況方(fang)面(mian)，第二季度交(jiao)易類型仍以(yi)搬遷及新(xin)設(she)立(li)為主(zhu)，在結構上(shang)與上(shang)季度一致(zhi)。擴租(zu)(zu)及新(xin)設(she)立(li)類交(jiao)易占比分(fen)別增長0.7個(ge)百分(fen)點(dian)及0.1個(ge)百分(fen)點(dian)，經濟活力持續顯現(xian)。

其中(zhong)以信息技術行業(ye)(ye)為代表(biao)的新興(xing)經(jing)濟表(biao)現(xian)最為強勢，其租賃(lin)交易數量(liang)占比(bi)高達(da)31.2%；金融和專業(ye)(ye)服(fu)務業(ye)(ye)在二季度的租賃(lin)市場活躍度均有下降(jiang)，而制造(zao)業(ye)(ye)、房地產與建筑(zhu)、貿易、物流與零售(shou)行業(ye)(ye)的活躍度則悄(qiao)然(ran)回升。

從租賃市場細分行(xing)業交易占比來(lai)看，軟件服(fu)務(wu)業依然穩居首位(wei)，律所及專業咨詢機構(gou)較上季度上升(sheng)一位(wei)居次席，生活性服(fu)務(wu)業則躍居第三(san)。三(san)者的貢獻比例分別(bie)為(wei)11.8%，10.2%和10.1%。

對比上(shang)季(ji)度(du)，軟件(jian)服務(wu)行業租(zu)用甲(jia)級樓(lou)宇的(de)(de)(de)比例(li)有明(ming)顯提升，如愛客科技(ji)在前海嘉里中(zhong)心的(de)(de)(de)擴租(zu)，Keep遷至中(zhong)國(guo)華潤大(da)(da)廈(sha)等。本季(ji)度(du)錄得的(de)(de)(de)軟件(jian)服務(wu)企業大(da)(da)多擁有成(cheng)熟(shu)的(de)(de)(de)商業運(yun)營模式(shi)。報(bao)告指出，在企業信息化的(de)(de)(de)加速普(pu)及下，公(gong)(gong)司(si)軟件(jian)產品的(de)(de)(de)日益成(cheng)熟(shu)，相關企業在辦公(gong)(gong)樓(lou)乃至優質辦公(gong)(gong)樓(lou)租(zu)賃市(shi)場的(de)(de)(de)需(xu)求有望進一步釋放。

律(lv)(lv)所(suo)(suo)及(ji)專業(ye)(ye)咨(zi)(zi)(zi)詢(xun)機(ji)構在租賃市場表現依(yi)舊活躍(yue)。因(yin)律(lv)(lv)所(suo)(suo)及(ji)專業(ye)(ye)咨(zi)(zi)(zi)詢(xun)機(ji)構具有明顯的優(you)質樓宇偏(pian)好，本(ben)季度錄得(de)多(duo)起(qi)有關企(qi)業(ye)(ye)新設立(li)及(ji)升級搬遷至甲級樓宇的交易。在律(lv)(lv)所(suo)(suo)及(ji)專業(ye)(ye)咨(zi)(zi)(zi)詢(xun)機(ji)構向價(jia)值鏈高(gao)端不斷延伸背景下，企(qi)業(ye)(ye)對優(you)質樓宇需求特性將持續體(ti)現。

值得矚目的(de)是，滿足居民日常需求的(de)生(sheng)(sheng)活性服(fu)(fu)務業(ye)在本季度(du)有(you)著相對亮(liang)眼的(de)表現，較上季度(du)有(you)明顯提升，以(yi)新(xin)設(she)立(li)為(wei)主(zhu)(zhu)的(de)交易是此次(ci)增長的(de)主(zhu)(zhu)要(yao)力量。本季度(du)錄得的(de)生(sheng)(sheng)活性服(fu)(fu)務業(ye)企業(ye)租(zu)賃交易多發(fa)生(sheng)(sheng)在核心商務區內，并(bing)具有(you)不低的(de)甲級樓宇租(zu)用比例。在十(shi)四五(wu)規劃背景下，生(sheng)(sheng)活性服(fu)(fu)務業(ye)建設(she)向個(ge)性化(hua)、精(jing)細化(hua)邁進，今后以(yi)新(xin)設(she)立(li)為(wei)主(zhu)(zhu)的(de)交易活躍有(you)望在生(sheng)(sheng)活性服(fu)(fu)務業(ye)持續(xu)體現。

報告進(jin)一步指(zhi)出，在深圳的(de)(de)(de)十四五規劃中，產(chan)業的(de)(de)(de)高端高質(zhi)高新的(de)(de)(de)現代化建設(she)將成(cheng)為推動未(wei)來辦公(gong)(gong)樓租賃市(shi)場(chang)發展(zhan)的(de)(de)(de)重要(yao)力量。其中，戰略性新興產(chan)業將構建成(cheng)產(chan)業體系新支柱，其相關(guan)企業在未(wei)來將成(cheng)為辦公(gong)(gong)樓租賃的(de)(de)(de)重要(yao)客群。而(er)金融(rong)的(de)(de)(de)擴(kuo)大對(dui)外開放、消費新業態的(de)(de)(de)拓展(zhan)等也將催(cui)生更多(duo)新設(she)立及擴(kuo)租需(xu)(xu)求，并(bing)進(jin)一步推動深圳辦公(gong)(gong)樓租賃市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)需(xu)(xu)求活躍度。

未來5年，商(shang)業(ye)辦(ban)公樓總供(gong)應量預(yu)計(ji)為1,528萬平方米(mi)，主要集中于南山(shan)片區(qu)，預(yu)計(ji)在中期仍將是市場活躍度較高的區(qu)域(yu)，隨著(zhu)產(chan)業(ye)的持續聚集以及升級換代(dai)，疊加(jia)整體(ti)交通(tong)狀(zhuang)況(kuang)和(he)商(shang)務(wu)配(pei)套的改善，該區(qu)域(yu)對金融(rong)和(he)專業(ye)服務(wu)業(ye)租戶的吸引力會與(yu)日俱增。

2021年下(xia)半(ban)年將(jiang)有多個核心商務(wu)區(qu)中的(de)大體量項目入市(shi)租賃(lin)，預期其將(jiang)對區(qu)域市(shi)場造成一(yi)定(ding)沖擊，周(zhou)邊存量物業亦將(jiang)面臨租戶留存壓(ya)力。而隨著新(xin)增(zeng)供應(ying)持續入市(shi)，長期租金提(ti)升的(de)通(tong)道(dao)依然(ran)未被(bei)打開(kai)，項目間針(zhen)對優質租戶的(de)爭(zheng)奪在短(duan)期內(nei)仍將(jiang)保持較為激烈的(de)態勢。

另(ling)據該公司合伙(huo)人廖秀華的分(fen)析(xi)，第(di)二季度(du)(du)深(shen)圳(zhen)(zhen)雖(sui)受小規模疫情影(ying)響，但總體經濟(ji)運行(xing)穩(wen)(wen)中(zhong)向(xiang)好，寫(xie)字樓(lou)(lou)租賃市(shi)(shi)場延續上(shang)季度(du)(du)的強(qiang)勁擴(kuo)張趨(qu)勢，信息技術行(xing)業支(zhi)撐租賃需求，全市(shi)(shi)租金趨(qu)于穩(wen)(wen)定。隨著(zhu)深(shen)港澳緊密合作(zuo)的開展，深(shen)圳(zhen)(zhen)作(zuo)為大灣區核(he)心引擎，堅定不移(yi)實施(shi)創新(xin)驅動(dong)發展戰(zhan)略，新(xin)經濟(ji)和金融創新(xin)等行(xing)業成為寫(xie)字樓(lou)(lou)租賃市(shi)(shi)場的中(zhong)堅力(li)量。但深(shen)圳(zhen)(zhen)辦公樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場中(zhong)長期的供(gong)應壓(ya)力(li)不減，未(wei)來全市(shi)(shi)寫(xie)字樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場尤其(qi)是西部市(shi)(shi)場仍面臨(lin)諸多挑戰(zhan)。

二季度廣州辦公樓市場概要

廣州方面(mian)，甲級辦公樓的(de)租賃市場整體(ti)呈現穩(wen)健復(fu)蘇的(de)態勢(shi)。各核心商務區(qu)辦公樓租賃市場交(jiao)易活躍，其基準租金有輕微上升。

二(er)季度廣州甲(jia)級(ji)(ji)辦公樓宇存量為(wei)530萬平(ping)(ping)方米，其中天河區(qu)和(he)海珠(zhu)區(qu)分別占(zhan)71.5%和(he)20.6%。本季度新增入市(shi)的甲(jia)級(ji)(ji)物業都位于(yu)珠(zhu)江新城，增加了15.8萬平(ping)(ping)方米的辦公面積。租(zu)(zu)金及空置(zhi)率(lv)指標呈現出穩健復蘇的態勢。全市(shi)基準租(zu)(zu)金中值達到166.3元/平(ping)(ping)方米/月，空置(zhi)率(lv)為(wei)8.1%。

本(ben)季(ji)度錄(lu)得的(de)交(jiao)易主要發生(sheng)在珠江新城、天河(he)北和(he)琶(pa)洲商務(wu)區(qu)。珠江新城商務(wu)區(qu)內(nei)金融和(he)專業服務(wu)企(qi)業表(biao)現(xian)活躍(yue)，本(ben)季(ji)度錄(lu)得多宗律所于(yu)片區(qu)內(nei)搬(ban)遷和(he)擴租(zu)的(de)交(jiao)易；琶(pa)洲片區(qu)作(zuo)為電(dian)商互(hu)聯(lian)網(wang)總(zong)部基地，對(dui)互(hu)聯(lian)網(wang)及科技類企(qi)業的(de)吸引力(li)與日(ri)俱(ju)增；天河(he)北則是(shi)近期(qi)內(nei)有新項目(mu)入市租(zu)賃，吸引片區(qu)內(nei)部租(zu)戶(hu)升級換(huan)租(zu)。

從租賃市場細(xi)分行(xing)業(ye)(ye)交易(yi)占(zhan)比來看(kan)，本季(ji)度表(biao)現最(zui)為活躍的(de)前三行(xing)業(ye)(ye)為互聯網及(ji)信(xin)息技術行(xing)業(ye)(ye)、金融業(ye)(ye)以及(ji)貿易(yi)零售(shou)類企業(ye)(ye)。

排在首位的互聯網及信息技術行業中，近期龍頭科技企業簽約進駐琶洲將帶動其上下游企業的聚集。而隨(sui)著小米、歐派、TCL等多(duo)個互(hu)(hu)聯網總部大廈的竣工(gong)，琶洲(zhou)商務區互(hu)(hu)聯網企(qi)業的產業氛(fen)圍將更為濃厚。

位居次(ci)席的金(jin)融企業則更為青睞商(shang)務配套完(wan)善、區(qu)域發展成熟(shu)的商(shang)務區(qu)。本季度錄得的金(jin)融企業的交易主要發生在珠江新(xin)城(cheng)及越秀(xiu)商(shang)務區(qu)。

上半(ban)年廣(guang)州(zhou)外貿經(jing)濟數據表現尤為亮眼，因而(er)本(ben)季度錄得有(you)貿易零售行(xing)業的(de)(de)(de)大面積成交。隨著經(jing)濟活動的(de)(de)(de)深化恢復和對外開放(fang)程度的(de)(de)(de)提升，強勁的(de)(de)(de)發展勢頭(tou)有(you)望讓(rang)產業的(de)(de)(de)辦公需求得到進一步的(de)(de)(de)釋放(fang)。

報告數據顯示，廣州市場在(zai)2021-2025年重點區(qu)域辦公(gong)樓總供應量(liang)(liang)預計約為495萬平方米，其中琶洲商務區(qu)供應量(liang)(liang)最大(da)，占(zhan)比達到47.7%。

據道遠咨(zi)詢董(dong)事古詩雅女士的分析，本季度因疫(yi)情(qing)迅速受(shou)控(kong)，對(dui)寫字樓(lou)市(shi)場(chang)(chang)影響(xiang)短暫(zan)。科技、金(jin)融以及專(zhuan)業服(fu)務業表現(xian)依然亮眼。琶洲供應高峰將至，租金(jin)預期出現(xian)結(jie)構性(xing)下調，全(quan)市(shi)空置率攀升。但各區(qu)市(shi)場(chang)(chang)定位差(cha)異化(hua)或將弱化(hua)跨區(qu)競(jing)爭(zheng)，市(shi)場(chang)(chang)有望(wang)保持健(jian)康(kang)活躍。

數據來源：

1. 道遠咨詢研究部自有數據
2. 公開數據：深圳市統計局(ju)