北京2021年12月22日 /美通社/ -- “如果用一個詞概括2021年的中國經濟社會應該就是‘新發展’。新發展格局的形成需要貫徹新發展理念，新發展理念則是構建新發展格局的理論基礎。新發展理念是針對中國過去幾十年形成的經濟社會發展模式的又一次變革。從十四五規劃落地到確定雙碳目標的工作意見發布，從互聯網反壟斷、反不正當競爭到防止資本無序擴張，從整頓在線教育到房地產三條紅線的頒布，每一條新政、每一個事件都在圍繞著構建新發展格局這一核心理念在進行”，高力國際華北區董事總經理嚴區海在華北區第四季度新聞發布會上說，中國經濟社會已經進入了新發展階段，北京的辦公樓市場也正在邁進一個新的發展時期。作為承上啟下的2021年，今年的北京辦公樓市場是創紀錄的一年，如此優異的市場表現讓人對2022年充滿了更多的期待。

隨著中服地塊和麗澤商務區在建項目的陸續入市，第二輪供應高峰期基本結束。2021年是本輪供應高峰期的最后一年，全年新項目入市節奏相對合理。年新增供應量低于我們的年初預期，主要是由于部分新項目全部業主自用或延期入市，全年新入市項目總體量近71萬平方米，主要集中在CBD和麗澤，其中第四季度新增供應量接近13.8萬平方米。高力國際華北區研究部董事陸明表示，更合理的新增供應量能夠一定程度上平抑由于新增項目集中入市給市場帶來的沖擊，不至于在短期內快速推高空置率水平而導致市場參與者出現誤判。截止到2021年底，北(bei)京(jing)甲級寫字樓核心子市場(chang)最重要的兩個新(xin)增(zeng)供應板塊(kuai)，CBD核心區(qu)中服地塊(kuai)和麗(li)澤商務區(qu)的大部分在建(jian)項目均已入(ru)市，至此也宣告了(le)北(bei)京(jing)市場(chang)的第(di)二輪供應高(gao)峰期(qi)已經基本結束。

凈吸納量創出史無前例的新高，互聯網企業的大宗租賃成交左右市場走勢。2021年凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化表現。如果去除自用面積的話，全年的市場化去化面積依然超過95萬平方米。四季度凈吸納量達到30萬平方米，主要集中在亞奧和麗澤。從2021年全年來看，市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項目入市比較集中的區域。需求端的爆發式增長得益于互聯網科技企業的快速擴張。高力國際華北區研究部董事陸明表示，據不完全統計，在辦公樓市場范圍內，互聯網科技企業在超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，產業園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計該行業今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。以互聯網科技為代表的新經濟企業已經成為左右北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。

年度空置率大幅回調，19.4%已成歷史高點。在(zai)年中的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)預測中，高力(li)國際已經(jing)(jing)表明(ming)，基于超預期(qi)的(de)(de)需求暴(bao)漲，去年四季度(du)的(de)(de)19.4%的(de)(de)空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)(lv)將(jiang)成為未來3到(dao)5年的(de)(de)階段性高點(dian)(dian)(dian)。截止到(dao)目前(qian)，空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)(lv)已經(jing)(jing)降(jiang)(jiang)(jiang)至15.1%，年降(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)(fu)達到(dao)4.4個(ge)(ge)百分點(dian)(dian)(dian)。受益于頭部互聯網公司的(de)(de)大(da)面積新增需求，北(bei)京甲級寫字樓市(shi)(shi)場(chang)(chang)已經(jing)(jing)有四個(ge)(ge)市(shi)(shi)場(chang)(chang)空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)(lv)低于10%，分別是金(jin)融街（6.9%），中關村（7.1%），亞(ya)奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大(da)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)目前(qian)的(de)(de)空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)(lv)也僅為10.9%，年降(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)(fu)更是達到(dao)了6.5個(ge)(ge)百分點(dian)(dian)(dian)。在(zai)子市(shi)(shi)場(chang)(chang)方面，空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)(lv)降(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)(fu)最大(da)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)依(yi)然是麗澤，空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)(lv)從76.6%降(jiang)(jiang)(jiang)至48.9%，降(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)(fu)達到(dao)27.7%。其次是亞(ya)奧市(shi)(shi)場(chang)(chang)，空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)(lv)從超過20%的(de)(de)水平降(jiang)(jiang)(jiang)至8.8%，降(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)(fu)近12個(ge)(ge)百分點(dian)(dian)(dian)。這兩個(ge)(ge)子市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)快速(su)去化(hua)則主要是由于互聯網和金(jin)融企業外(wai)溢所致。

租金在底部徘徊，個別子市場租金回升速度快于市場平均水平。供需兩端的(de)(de)(de)表現(xian)(xian)(xian)從(cong)一(yi)定程度上改(gai)變(bian)著租(zu)(zu)賃雙方(fang)對(dui)于市(shi)場(chang)價格的(de)(de)(de)預(yu)期。從(cong)整(zheng)體市(shi)場(chang)租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)來看，租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)降幅(fu)在(zai)下半年(nian)呈現(xian)(xian)(xian)企(qi)穩跡象，第(di)四(si)季度平(ping)(ping)均租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)維持(chi)在(zai)340.4元每月每平(ping)(ping)米(mi)，變(bian)化僅為-0.2%。而相較于2020年(nian)底的(de)(de)(de)租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)，降幅(fu)進一(yi)步(bu)(bu)縮窄到只有(you)2.9%，遠(yuan)低于2020年(nian)超過8%的(de)(de)(de)平(ping)(ping)均降幅(fu)。個別子市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)出現(xian)(xian)(xian)回(hui)(hui)升(sheng)，大幅(fu)領先市(shi)場(chang)平(ping)(ping)均水(shui)平(ping)(ping)。望京酒(jiu)仙橋(qiao)從(cong)去年(nian)四(si)季度進入業(ye)主(zhu)市(shi)場(chang)，已經維持(chi)了(le)一(yi)年(nian)，租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)已現(xian)(xian)(xian)大幅(fu)回(hui)(hui)升(sheng)，同(tong)比上升(sheng)幅(fu)度達到8.5%。CBD有(you)著北京最大的(de)(de)(de)甲級(ji)樓宇存量，今年(nian)的(de)(de)(de)表現(xian)(xian)(xian)更是近十年(nian)的(de)(de)(de)最佳，業(ye)主(zhu)去化壓力進一(yi)步(bu)(bu)減(jian)小，市(shi)場(chang)租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)在(zai)第(di)四(si)季度已出現(xian)(xian)(xian)回(hui)(hui)升(sheng)跡象。

產業園市場去化超百萬平米，上地、北清路炙手可熱。2021年(nian)(nian)全年(nian)(nian)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)持續全年(nian)(nian)火爆，共錄得超過139萬(wan)平(ping)米(mi)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)去化，空(kong)置率(lv)大(da)幅下降(jiang)(jiang)7.6個(ge)百分點至14.1%。平(ping)均租金企(qi)穩回升(sheng)(sheng)，年(nian)(nian)增長(chang)3.5%。 超百萬(wan)平(ping)米(mi)的(de)(de)去化主要(yao)集(ji)中在西部創(chuang)新市(shi)(shi)場(chang)(chang)組(zu)團(tuan)，特別是(shi)上地和(he)北清路，兩個(ge)市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)凈吸納量都在30萬(wan)平(ping)米(mi)左右。另一個(ge)值(zhi)得一提的(de)(de)是(shi)亦莊市(shi)(shi)場(chang)(chang)，北京經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)技術開發區在今(jin)年(nian)(nian)交出(chu)了(le)靚麗的(de)(de)答卷(juan)。前三(san)季度經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增速(su)同(tong)比(bi)(bi)增長(chang)38.3%，區域經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)發展勢頭強(qiang)勁(jing)。今(jin)年(nian)(nian)前三(san)季度，經(jing)(jing)(jing)開區展現(xian)了(le)強(qiang)大(da)的(de)(de)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)復蘇能力，規(gui)模以上工(gong)業(ye)(ye)(ye)總(zong)產(chan)(chan)值(zhi)累計(ji)達到(dao)4243.6億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)增長(chang)32%，其中四大(da)支柱產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)（汽車及(ji)交通設備產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、電子信息(xi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、裝備制(zhi)造產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、生物工(gong)程和(he)醫藥(yao)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)）的(de)(de)比(bi)(bi)重進一步提升(sheng)(sheng)至94.2%。增速(su)最快的(de)(de)當屬(shu)生物工(gong)程和(he)醫藥(yao)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，前三(san)季度總(zong)產(chan)(chan)值(zhi)達到(dao)1300億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)增長(chang)256.6%。隨(sui)著更(geng)多企(qi)業(ye)(ye)(ye)落戶亦莊，全年(nian)(nian)亦莊產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)凈吸納量近15萬(wan)平(ping)方米(mi)，空(kong)置率(lv)已經(jing)(jing)(jing)從21.6%降(jiang)(jiang)至11.7%。

2021年(nian)宏觀(guan)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增速已經(jing)(jing)(jing)回歸到疫情(qing)前的(de)(de)水平，疫情(qing)雖然反復但(dan)實際影響已經(jing)(jing)(jing)基本(ben)消(xiao)散(san)，寫字樓(lou)(lou)需求(qiu)呈(cheng)爆發(fa)式(shi)增長。高力國際華北(bei)區副(fu)董事總經(jing)(jing)(jing)理陳(chen)難認為，整體辦公(gong)樓(lou)(lou)市場正在從供應高峰期(qi)走(zou)向(xiang)未來(lai)3-5年(nian)的(de)(de)去化周(zhou)期(qi)，從三期(qi)疊加(jia)的(de)(de)市場態勢走(zou)向(xiang)以新經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)需求(qiu)為主的(de)(de)去化周(zhou)期(qi)。在這(zhe)期(qi)間，隨著(zhu)雄(xiong)安(an)新區和(he)北(bei)京副(fu)中心逐漸成(cheng)熟(shu)并在未來(lai)五年(nian)承擔更多的(de)(de)非首都功能(neng)，北(bei)京的(de)(de)城市格局和(he)產(chan)(chan)業分布(bu)將(jiang)出(chu)現翻(fan)天覆(fu)地的(de)(de)變化，新一輪(lun)的(de)(de)產(chan)(chan)業更替、城市功能(neng)更新和(he)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)結構(gou)重構(gou)將(jiang)為北(bei)京這(zhe)座千年(nian)古都注入新的(de)(de)活力，加(jia)速京津冀城市群的(de)(de)發(fa)展(zhan)，甚至(zhi)成(cheng)為引領全球經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增長的(de)(de)發(fa)展(zhan)高地。

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