上海(hai)2016年(nian)6月16日電 /美(mei)通(tong)社(she)/ -- “居(ju)(ju)者有(you)其屋(wu)”，能夠擁有(you)一套(tao)屬于自己的(de)房子幾(ji)乎是(shi)所有(you)中(zhong)國人(ren)根深蒂固的(de)想(xiang)法，而面對大城(cheng)市(shi)高居(ju)(ju)不下(xia)的(de)天價房，大多數人(ren)也只(zhi)能“望房興嘆”，特別是(shi)一些初入社(she)會的(de)年(nian)輕人(ren)，常因為找(zhao)不到一處(chu)體面居(ju)(ju)所而大呼“不幸福”。

針對當下的(de)(de)住房(fang)困境，今年中(zhong)央(yang)經(jing)濟(ji)會議(yi)上提出了(le)“購租(zu)(zu)(zu)并(bing)舉”的(de)(de)住房(fang)新制(zhi)度，并(bing)以此為方向，逐(zhu)步(bu)而全(quan)面(mian)的(de)(de)落實了(le)多項(xiang)具體(ti)政(zheng)策，鼓勵并(bing)支持(chi)住房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃市場(chang)的(de)(de)發展(zhan)(zhan)。6月(yue)3日，國務院辦公廳(ting)印發了(le)《關于加快培育(yu)和發展(zhan)(zhan)住房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃市場(chang)的(de)(de)若干意(yi)見(jian)》（以下簡稱<意(yi)見(jian)>），首(shou)次以文件形(xing)式(shi)確定了(le)中(zhong)國租(zu)(zu)(zu)賃市場(chang)的(de)(de)未來格局，即構建(jian)以市場(chang)配置(zhi)為主，政(zheng)府(fu)提供基本保障的(de)(de)住房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃體(ti)系(xi)。

業(ye)內普遍認為，此輪新(xin)政(zheng)落地(di)，將給住房租(zu)賃市(shi)場(chang)帶(dai)來(lai)翻天覆地(di)的變化，除了租(zu)房者，在市(shi)場(chang)上提(ti)供標準化產品的長租(zu)公寓(yu)專業(ye)運營商也將成(cheng)為較(jiao)大(da)受益者。

租賃市場正在升級

“租賃市場龐大，但卻長期處于無序、混亂，法規制度不明晰的狀態中，引發了租房難、租好房更難的一系列社會共識，并且由于住房租賃一直依賴于個體業主和二房東提供的房源，導致租房產品選擇有限。”魔方生活服務集團 CEO 柳(liu)佳說(shuo)道。“供求(qiu)總量是基本平(ping)衡的(de)，但是品(pin)質是極度不平(ping)衡的(de)。大量參差不齊的(de)傳(chuan)統民居(ju)及(ji)群(qun)租(zu)房(fang)承載著租(zu)賃(lin)供應(ying)主體(ti)，市場缺乏(fa)標準(zhun)化(hua)的(de)產(chan)品(pin)和專業(ye)(ye)的(de)租(zu)賃(lin)運營企業(ye)(ye)。此次《意見(jian)》中，明(ming)確指(zhi)出(chu)了要提(ti)高住房(fang)租(zu)賃(lin)企業(ye)(ye)規(gui)模化(hua)、集約化(hua)、專業(ye)(ye)化(hua)水平(ping)，以(yi)滿足不斷(duan)增(zeng)長的(de)住房(fang)租(zu)賃(lin)需求(qiu)，而(er)在這(zhe)里，我們也可以(yi)把它理解成是滿足不斷(duan)升級的(de)租(zu)房(fang)需求(qiu)。”柳佳說。

魔方是(shi)較早(zao)開創集中式(shi)長租(zu)公(gong)寓模式(shi)的品牌，其(qi)模式(shi)主要是(shi)租(zu)賃整棟物業(ye)，進行(xing)統一改裝(zhuang)，分割成面積為25平米(mi)左(zuo)右的單間，再(zai)對房(fang)間進行(xing)標準(zhun)的家(jia)(jia)庭化裝(zhuang)修，配備全套家(jia)(jia)具(ju)家(jia)(jia)電、提供健(jian)身(shen)、娛樂、咖啡休閑等公(gong)共活動空間，通過貼心的物業(ye)服務(wu)和(he)集中式(shi)管理，為租(zu)客帶來高性價比(bi)的租(zu)住(zhu)產(chan)品。良(liang)好的居(ju)住(zhu)氛圍和(he)豐富的住(zhu)戶活動尤其(qi)受(shou)到年輕租(zu)住(zhu)人群的青睞。這種(zhong)由魔方引領的全新租(zu)住(zhu)方式(shi)被認為是(shi)開創了一個新的租(zu)房(fang)時代。

發展規模 開源為先

起(qi)步于2009年(nian)的魔(mo)方公寓，如今已經擁有(you)150家門(men)店，房量(liang)約2.2余萬間，是集中式長租公寓行業規(gui)模較(jiao)大的品(pin)牌。即便如此，魔(mo)方也只是解決了一小部分(fen)人的租房問題。

在最(zui)新發布的《中華人(ren)(ren)民(min)共和國2015年(nian)國民(min)經(jing)濟和社會發展統計公報(bao)》數據統計，全國人(ren)(ren)戶分離的人(ren)(ren)口(kou)2.94億(yi)人(ren)(ren)，其中流動人(ren)(ren)口(kou)已達到(dao)2.47億(yi)人(ren)(ren)。“我們面(mian)對這樣龐(pang)大的租住市場和不斷升級的租房需(xu)求，就魔方現有(you)的產品供應量來(lai)說也只是杯水車薪。” 柳(liu)佳坦言(yan)，“加大擴張力(li)度仍是首要之舉。”今年(nian)四月(yue)份完成了近3億(yi)美元C輪融資后，魔方宣布在年(nian)底擴張至300家門店(dian)，覆蓋全國15所(suo)城市。

擴張意味著要快速找到更多房源。集中式長租(zu)公(gong)寓(yu)多以租(zu)賃(lin)商業用房性質的物(wu)業來轉化成(cheng)公(gong)寓(yu)，租(zu)賃(lin)物(wu)業渠道較窄，限制了擴張速度(du)。

此次新政(zheng)中(zhong)提到鼓勵地區(qu)政(zheng)府采(cai)用(yong)多(duo)種方式增(zeng)加(jia)租賃住(zhu)房(fang)用(yong)地有效供(gong)應，新建租賃住(zhu)房(fang)項目用(yong)地以招標、拍賣、掛牌方式出(chu)讓(rang)的(de)，出(chu)讓(rang)方案和合(he)同中(zhong)會明(ming)確規定(ding)持有出(chu)租的(de)年限。這意味著國(guo)家(jia)增(zeng)加(jia)了(le)租賃用(yong)房(fang)用(yong)地的(de)供(gong)應，從根源上(shang)保障住(zhu)房(fang)租賃市場的(de)房(fang)源供(gong)應。

以(yi)近期上(shang)海在(zai)(zai)(zai)周浦、顧村出讓(rang)的(de)兩塊住(zhu)宅用地為(wei)例(li)，在(zai)(zai)(zai)地塊出讓(rang)條(tiao)件中明確規定(ding)要(yao)求開(kai)發(fa)(fa)商需自持(chi)(chi)15%的(de)面(mian)積70年。對于如何經營好這(zhe)15%，柳佳(jia)認為(wei)這(zhe)將是長租(zu)公寓行業的(de)新機遇。“開(kai)發(fa)(fa)商持(chi)(chi)有(you)出租(zu)將是一(yi)個新常態(tai)。如何獲得較(jiao)高租(zu)金、實(shi)現出租(zu)率(lv)較(jiao)大化，需要(yao)有(you)一(yi)套高效的(de)運(yun)營方(fang)(fang)案(an)，而魔方(fang)(fang)在(zai)(zai)(zai)這(zhe)方(fang)(fang)面(mian)有(you)豐富(fu)的(de)經驗。” 柳佳(jia)說(shuo)，“現在(zai)(zai)(zai)，已經有(you)多(duo)家開(kai)發(fa)(fa)商就這(zhe)部分自持(chi)(chi)面(mian)積與(yu)(yu)魔方(fang)(fang)洽談合作。一(yi)方(fang)(fang)面(mian)我們可以(yi)就這(zhe)部分面(mian)積與(yu)(yu)開(kai)發(fa)(fa)商定(ding)制開(kai)發(fa)(fa)，這(zhe)樣在(zai)(zai)(zai)拿地時就進行統一(yi)規劃，避免二次改造，另(ling)一(yi)方(fang)(fang)面(mian)，我們也(ye)可以(yi)成為(wei)托管方(fang)(fang)，為(wei)開(kai)發(fa)(fa)商提供運(yun)營方(fang)(fang)案(an)。未來，魔方(fang)(fang)也(ye)不(bu)排除與(yu)(yu)開(kai)發(fa)(fa)商共同(tong)投資拿地的(de)可能。”

柳佳認為本(ben)次新(xin)政拓寬了獲取物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)渠道，使得企業(ye)(ye)(ye)規模可以迅速(su)(su)擴大(da)，市(shi)場(chang)上(shang)的(de)標準化公(gong)寓(yu)產品(pin)的(de)供給量也(ye)快速(su)(su)增加。同時(shi)她(ta)也(ye)建議，如果未來能對(dui)土地用途(tu)的(de)變(bian)更進一(yi)(yi)步放寬將更加有(you)利于盤活一(yi)(yi)些閑(xian)置(zhi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)。“我們(men)了解到很多市(shi)中心(xin)還有(you)很多閑(xian)置(zhi)工業(ye)(ye)(ye)用地仍(reng)得不(bu)到有(you)效利用，但是卻是非常適(shi)合做公(gong)寓(yu)。這部(bu)分(fen)物(wu)業(ye)(ye)(ye)如果能用于公(gong)寓(yu)業(ye)(ye)(ye)態的(de)經營(ying)(ying)，將有(you)望給租房者(zhe)提供更多城市(shi)中心(xin)區域的(de)租房選(xuan)擇。此外，基于一(yi)(yi)套高效的(de)運(yun)營(ying)(ying)管理方式，魔方也(ye)能幫物(wu)業(ye)(ye)(ye)實現增值。”

租賃市場仍有空白

“魔方在白領(ling)租住(zhu)市場深耕多(duo)年，但是近幾年我們發現租住(zhu)人(ren)群的需(xu)求越(yue)來越(yue)呈現多(duo)樣化和個性化趨勢，單(dan)一的公寓產品顯(xian)然不能滿足所(suo)有人(ren)”柳佳說。

5月份(fen)，上海(hai)房(fang)(fang)屋租(zu)(zu)賃指(zhi)數辦公室發布了月度報告，其中提到租(zu)(zu)金隨著(zhu)房(fang)(fang)價水漲船高(gao)，有不少新入職租(zu)(zu)客將租(zu)(zu)房(fang)(fang)范圍(wei)擴大到交通尚(shang)可的(de)(de)遠郊(jiao)板塊，以求更低的(de)(de)租(zu)(zu)房(fang)(fang)生活成本。而(er)此(ci)現象(xiang)也普遍存(cun)在于北京、深圳等(deng)一些租(zu)(zu)房(fang)(fang)需(xu)求旺盛的(de)(de)城(cheng)市。

柳佳認為(wei)“這并(bing)非房源供(gong)應(ying)不足(zu)導致，而是需求的不匹配和(he)市場上缺少(shao)多樣化租賃產品。”

目前，魔方已經針(zhen)對不同租(zu)住人群(qun)打造了多(duo)類租(zu)住產(chan)品(pin)，包括針(zhen)對白領(ling)人群(qun)的魔方公(gong)寓、為(wei)精英人群(qun)定制的中高端公(gong)寓以及為(wei)企業員工提(ti)供集中居(ju)住方案的企業公(gong)寓，逐漸(jian)以更細分(fen)的租(zu)住產(chan)品(pin)開(kai)創(chuang)出(chu)租(zu)賃(lin)領(ling)域(yu)的新藍海。

今年年初，魔方籌備了許久的企業公寓嘗試性的開出了第一家店，其目標主要為解決千元以內的市中心租房問題。同時它以安全、便利、舒適、友好為前提，為集體租住提出了一個完美的解決方案。魔方的(de)企業公寓在(zai)開業前期就被(bei)搶訂一空(kong)，而(er)接(jie)下來(lai)推出的(de)第二、第三家均是如此(ci)。企業公寓的(de)成功印證了(le)這個市場的(de)需求之大，但是在(zai)此(ci)之前，相(xiang)匹配的(de)產品卻一直是空(kong)白。”

開放加盟 共同做大市場

完善(shan)、成熟的(de)(de)管理(li)系(xi)統和具備(bei)盈利(li)能(neng)力的(de)(de)產品模型是實現規模化(hua)擴張的(de)(de)前提。魔方公寓(yu)歷經七年(nian)時間打磨出業內(nei)首套可快速復制的(de)(de)標(biao)準(zhun)化(hua)產品，通過可拆解的(de)(de)模塊(kuai)化(hua)設計(ji)及不斷(duan)更新迭代的(de)(de)產品理(li)念，迅速在全(quan)國推開。

今年，一系列以“加(jia)盟魔(mo)方(fang)(fang)、合(he)奏交響”為主(zhu)題的(de)(de)(de)魔(mo)方(fang)(fang)加(jia)盟推薦會(hui)陸續在全國各(ge)地推出(chu)，并(bing)且基于上半年提出(chu)的(de)(de)(de)多(duo)品(pin)牌(pai)進軍(jun)細(xi)分市(shi)場的(de)(de)(de)戰略方(fang)(fang)向，首(shou)次將其旗下所(suo)有品(pin)牌(pai)開(kai)放加(jia)盟，包括魔(mo)方(fang)(fang)公(gong)(gong)寓(yu)、企業公(gong)(gong)寓(yu)和(he)中(zhong)高端公(gong)(gong)寓(yu)。魔(mo)方(fang)(fang)欲通過直營(ying)和(he)加(jia)盟的(de)(de)(de)方(fang)(fang)式覆蓋更多(duo)更廣的(de)(de)(de)租住(zhu)人(ren)群。

柳佳在上(shang)海的(de)(de)一場(chang)(chang)加盟(meng)會(hui)現(xian)場(chang)(chang)表示，“針對市場(chang)(chang)上(shang)不同類型的(de)(de)物業(ye)，魔方打造(zao)了多品牌(pai)(pai)的(de)(de)產(chan)品體(ti)系，提供(gong)了多元的(de)(de)盈利模(mo)型，以幫助我們的(de)(de)加盟(meng)商更好的(de)(de)結合物業(ye)自身條(tiao)件，實現(xian)收益較大化。與此同時(shi)，全(quan)系列的(de)(de)品牌(pai)(pai)溢價(jia)力(li)也將(jiang)給(gei)物業(ye)帶來(lai)更多增值空間(jian)。”