上海2017年11月7日電 /美通社/ -- 近日(ri)，魔方生活服務集團CEO柳佳與南京樓事進(jin)行深層(ceng)對話，就(jiu)長租(zu)公寓大熱(re)的(de)發(fa)展勢態進(jin)行分析，以下摘自原(yuan)文《長租(zu)公寓大熱(re)，這(zhe)不是一(yi)個(ge)一(yi)夜成(cheng)名(ming)的(de)故事 | 灼(zhuo)見(jian)》：

長租公(gong)寓(yu)不再是一個等風者。隨著租賃(lin)政策密集出(chu)臺(tai)，開發商、資(zi)本(ben)，紛(fen)紛(fen)涌入，長租公(gong)寓(yu)從居住(zhu)鏈條的(de)一角，走到市場中心。他(ta)們籠絡了最(zui)富潛力(li)的(de)年(nian)輕客戶，不過更重要的(de)價(jia)值(zhi)在于，傳統的(de)居住(zhu)方(fang)式隨之改變了。

7月18日，國(guo)家九部委聯合發(fa)布《關于在人口凈流入的(de)大(da)中(zhong)城市(shi)加快發(fa)展住房租賃市(shi)場的(de)通知》，多(duo)城市(shi)接連拍賣租賃用(yong)地，一時間，長租公寓(yu)備受矚目。

這期間，長租公(gong)(gong)(gong)寓(yu)運營商魔方生(sheng)活服務(wu)集(ji)(ji)團也完成了對深圳V客青(qing)年公(gong)(gong)(gong)寓(yu)的戰略投資。深圳V客青(qing)年公(gong)(gong)(gong)寓(yu)作為獨立品(pin)牌，與魔方公(gong)(gong)(gong)寓(yu)、魔爾公(gong)(gong)(gong)寓(yu)、9號樓公(gong)(gong)(gong)寓(yu)，一同納(na)入魔方生(sheng)活服務(wu)集(ji)(ji)團品(pin)牌體系。

魔方公寓住客公區(qu)

生活(huo)服(fu)務(wu)，在(zai)樓事與魔(mo)方生活(huo)服(fu)務(wu)集團(tuan)CEO柳佳的對話中，被重點、多次提及。“除了經(jing)營(ying)房子(zi)，我們還(huan)在(zai)經(jing)營(ying)人”，她表示(shi)，“服(fu)務(wu)”在(zai)魔(mo)方的商(shang)業模型中，特色就是依(yi)靠集中的生活(huo)環境，提供更多租房以外的服(fu)務(wu)。

魔方公寓(yu)樣板間(jian)

而從經(jing)營房子(zi)，到關(guan)注(zhu)人本身，也是中(zhong)國租(zu)住市場將要經(jing)歷的變化(hua)。這個漫長進程中(zhong)，魔方生活服務集團(tuan)的主力(li)品(pin)牌魔方公(gong)寓已(yi)經(jing)歷練(lian)8年。政策利好，使開發商、大額資本紛紛涌入，機會滾(gun)燙，而它卻(que)開始變得冷靜。

“我們希(xi)望(wang)重新定義公寓”，柳佳清晰、篤定地(di)預見(jian)未來。相對成熟(shu)的運營能力，已經(jing)讓魔方(fang)公寓取得了更多的主動權。

魔方生活服務(wu)集團CEO柳佳

長租公寓里的獨角獸

2009年，在南京戴家巷，魔方(fang)公寓(yu)第(di)一(yi)(yi)家店(dian)開張(zhang)。彼時，南京地產(chan)市場仍然前景不(bu)明，發著(zhu)高(gao)燒。人們像如(ru)今一(yi)(yi)樣(yang)，熱(re)議房(fang)產(chan)。而租(zu)房(fang)一(yi)(yi)族，輾(zhan)轉于中介(jie)與(yu)房(fang)東之間，并未廣(guang)泛(fan)關注到這(zhe)家公寓(yu)的開業。

“不(bu)過(guo)公寓還是很快(kuai)就(jiu)(jiu)租(zu)滿了”，柳(liu)佳回憶，這讓無心插柳(liu)進入(ru)行(xing)業的(de)創始團隊感到成就(jiu)(jiu)感。之(zhi)后(hou)，魔方(fang)就(jiu)(jiu)像一個闖入(ru)新(xin)世界的(de)“獨角獸”，迅速起(qi)步，敏銳地捕捉機會。“這個過(guo)程(cheng)的(de)速度、規(gui)模變(bian)化之(zhi)巨(ju)，甚至超出了我(wo)們的(de)預(yu)期”，她說。

如今，回頭(tou)梳理(li)魔(mo)(mo)方(fang)的大事(shi)記，期間(jian)歷程，也超(chao)出了業內(nei)人的想象。2010年，魔(mo)(mo)方(fang)公寓創立連鎖(suo)租賃模(mo)式；2011年，啟動門店數據(ju)化管理(li)；2012年，布局全國(guo)戰略。隨后，相(xiang)繼(ji)進駐(zhu)蘇州、武漢、上海、廣州、深(shen)圳、北京等15個城市，落地門店數百家(jia)。

2015年，魔方(fang)公寓管理有限公司，正(zheng)式更名魔方(fang)生活(huo)服務集團(tuan)。長(chang)租公寓世界(jie)里的(de)“獨角獸(shou)”，成(cheng)為(wei)中國(guo)房間數(shu)量最多的(de)長(chang)租公寓品牌。

而驅動(dong)這(zhe)個(ge)變化的(de)，顯(xian)然不會(hui)再是無心插柳(liu)。柳(liu)佳表(biao)示(shi)，當初收到(dao)了良好的(de)市場(chang)(chang)反饋(kui)，我們便迅速邀請全球第(di)一的(de)咨詢公司羅蘭貝格，為魔方做了全國調研(yan)。探索到(dao)巨大的(de)市場(chang)(chang)機會(hui)后，隨即制定長遠計劃(hua)，開(kai)啟大規模(mo)融資。

2016年4月12日，魔方公(gong)寓(yu)成(cheng)為國內第一個(ge)完成(cheng)C輪融(rong)資(zi)(zi)的公(gong)寓(yu)企業。而據透露，融(rong)資(zi)(zi)資(zi)(zi)本僅為6-7%，對比(bi)業內普(pu)遍10%的平均融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本，優勢可見一斑。

2017年(nian)1月(yue)，“魔方信托受益權資產(chan)支持(chi)專項計劃”成功設立，各投資者(zhe)已完成認(ren)購交易(yi)，募集資金(jin)總(zong)額為(wei)3.5億元。這是中國(guo)ABS發(fa)行歷史上首(shou)單公寓(yu)行業的(de)資產(chan)證券化產(chan)品。

多輪融(rong)資的(de)成功，奠定了魔方(fang)公寓的(de)行業領導地(di)位(wei)，其撬動(dong)資金青睞的(de)成熟(shu)內(nei)核(he)，也(ye)在(zai)成為優秀的(de)樣板，被眾多同行學習。

“我們的每家店都要盈利”

2009年(nian)(nian)-2017年(nian)(nian)，南京地產市場(chang)，正在(zai)經歷黃(huang)(huang)金到白銀十年(nian)(nian)的轉(zhuan)變。而長租公(gong)寓，卻因(yin)為住房長效機(ji)制的建立，從(cong)青(qing)銅時代進入了白銀，甚至黃(huang)(huang)金的十年(nian)(nian)。

這個過程(cheng)中，魔方公寓(yu)的(de)變化依(yi)然是加(jia)速度的(de)。柳(liu)佳告(gao)訴(su)南京樓事(shi)，“前幾年，我(wo)們尚在(zai)關注(zhu)存量房的(de)改造(zao)和(he)經營(ying)，進入2015年，便放(fang)大視角，參(can)與更多公租房、人才(cai)公寓(yu)等政府、國企項目的(de)規劃和(he)托管業務。”

業務(wu)的多元接觸，帶來的是人群覆蓋的放大。魔(mo)方(fang)公(gong)(gong)寓(yu)也從起初深(shen)入(ru)白領(ling)市場(chang)，到輻(fu)射(she)企業員工、城市白領(ling)、新(xin)精英人群、行業成(cheng)功人士(shi)等(deng)多種人群。建立三(san)個(ge)品牌，分別(bie)為(wei)9號樓、魔(mo)方(fang)公(gong)(gong)寓(yu)、魔(mo)爾公(gong)(gong)寓(yu)，視區域消費(fei)水品的不同去定價。以(yi)上海(hai)為(wei)例，官網顯(xian)示，魔(mo)方(fang)公(gong)(gong)寓(yu)價格(ge)從3000-6000元/間不等(deng)，魔(mo)爾公(gong)(gong)寓(yu)則均價為(wei)8000-15000元/間。

“單從價格看(kan)，確(que)實比(bi)住宅高一些(xie)，但這部分，恰是我們的(de)額外投入(ru)”，用柳佳的(de)話說，是更多的(de)安全保障、服務體(ti)系和社(she)區環境。而這套體(ti)系，也有力地支撐了魔方公寓整體(ti)的(de)商業模(mo)型(xing)。

2016年(nian)，地(di)產商(shang)龍(long)湖(hu)將(jiang)龍(long)湖(hu)冠寓(yu)(yu)列入四(si)大主航道業務，隨即(ji)在(zai)2017年(nian)，將(jiang)長租公(gong)寓(yu)(yu)開(kai)遍全國。從一級(ji)市場拿地(di)，到開(kai)店運營，成本巨(ju)大，該(gai)公(gong)司CEO韓石曾公(gong)開(kai)表示，部分公(gong)寓(yu)(yu)三年(nian)內(nei)不(bu)考(kao)慮(lv)盈利(li)。談及(ji)對市場的(de)判斷(duan)，他認定，“誰(shui)能把成本控制住，誰(shui)一定是未來(lai)升級(ji)的(de)勝利(li)者”。

而在(zai)采訪柳佳的過程中，我(wo)們也問(wen)及(ji)這一(yi)(yi)盈(ying)利(li)問(wen)題，雖兩種(zhong)公寓運營屬不(bu)同類(lei)型，但她(ta)回(hui)答并認可這一(yi)(yi)說法(fa)。“我(wo)們的觀點是，每(mei)(mei)一(yi)(yi)家店都(dou)盈(ying)利(li)”，在(zai)她(ta)看來，這也是持續升級服(fu)務的保(bao)障。據了解，魔方公寓通常(chang)是將整(zheng)棟物業進行租賃，租期15-20年，每(mei)(mei)年的房(fang)租成(cheng)(cheng)本(ben)，加之(zhi)運營成(cheng)(cheng)本(ben)，總(zong)體投入(ru)比例不(bu)低(di)。在(zai)這種(zhong)情況(kuang)下，要實現每(mei)(mei)個(ge)門(men)店都(dou)盈(ying)利(li)，用柳佳的話(hua)說，“是十分考(kao)驗運營功底的”。

這個功底(di)的(de)(de)(de)構成(cheng)，是詳細的(de)(de)(de)標準和流程(cheng)(cheng)。比如，魔方會將運營成(cheng)本(ben)劃分(fen)為八大項(xiang)，幾十個小項(xiang)，運營過程(cheng)(cheng)中(zhong)，逐項(xiang)控制(zhi)。“而我(wo)們(men)的(de)(de)(de)‘人(ren)房(fang)(fang)比’也(ye)是業內中(zhong)優秀的(de)(de)(de)，100間(jian)房(fang)(fang)，僅需(xu)要(yao)1.4個人(ren)，密集的(de)(de)(de)IT系統，代替人(ren)力成(cheng)本(ben)的(de)(de)(de)投入，還提高了效率”。

她進一步(bu)表(biao)示，我們與(yu)房地產行業(ye)中高(gao)周轉的模式不同，比拼(pin)成本、資產管(guan)理及運營的能力(li)，才是長租公寓(yu)應(ying)該(gai)堅持并將深耕的方向。

用細節對抗資本的狂熱

盡管用(yong)柳佳(jia)的(de)話(hua)說，這一行做得(de)是(shi)“又苦(ku)又累”的(de)細(xi)活(huo)，但(dan)巨(ju)大的(de)市場潛力和政(zheng)策(ce)支持(chi)，仍足(zu)以讓資本(ben)垂涎。據悉(xi)，石榴集團、龍湖(hu)地產、碧桂(gui)園等(deng)大型房企已搶駐公(gong)寓市場，并為旗下(xia)自持(chi)用(yong)地積極尋找新的(de)出路(lu)。

公(gong)(gong)開數據顯示，按目前的市場(chang)空間估算，整(zheng)體房地(di)產服(fu)務(wu)市場(chang)空間在5.3萬(wan)億左右(you)，這個萬(wan)億市場(chang)中(zhong)，還沒有(you)成長出一(yi)個千億市值的公(gong)(gong)司。可見(jian)投資價值仍可充分挖掘(jue)，是(shi)一(yi)座金(jin)礦(kuang)。

預計(ji)到2027年，品牌公(gong)寓將(jiang)占據租(zu)賃市場(chang)的(de)10%，行(xing)業整(zheng)體(ti)(ti)管理(li)規模預計(ji)達(da)到1060萬間(jian)，品牌公(gong)寓行(xing)業整(zheng)體(ti)(ti)估值(zhi)預計(ji)達(da)到4.32萬億，龍(long)頭公(gong)司(si)估值(zhi)約3800億。要知道，截至今年1月，恒(heng)大地產(chan)的(de)估值(zhi)僅(jin)是2280億元。

對龐大市場引發(fa)的(de)資本(ben)狂熱，柳佳表(biao)示理(li)解，并(bing)坦誠魔(mo)(mo)方(fang)對此的(de)謹慎和理(li)性。“魔(mo)(mo)方(fang)公寓已經在(zai)這條路上摸(mo)索了八年，小到運營細(xi)節，大到發(fa)展戰略，都劃定(ding)了清晰路線”。

“我們有一支產品研發團隊(dui)，每年(nian)會出不同(tong)產品的SOP、設(she)計(ji)更(geng)新，每月會有不同(tong)產品的迭代。”比(bi)如，會通(tong)過對十(shi)幾種(zhong)不同(tong)隔音(yin)材料進行測試，擇選較(jiao)佳。小到家具(ju)尺寸、桌子高度(du)，大到室內(nei)空間(jian)格(ge)局設(she)定，戶型分布，都歸納(na)到體系里進行標準化完善。

她介紹(shao)，魔(mo)方目前大部(bu)分門店是直營(ying)(ying)管理(li)，少部(bu)分為加(jia)盟(meng)或委托(tuo)管理(li)。模式不同，但運營(ying)(ying)標(biao)準、人員(yuan)配置、行(xing)政管理(li)等均為標(biao)準化(hua)復制(zhi)。

作為(wei)長租(zu)公寓的(de)先行(xing)者，這(zhe)一(yi)流程體(ti)系的(de)不(bu)斷完善，也為(wei)行(xing)業(ye)(ye)標(biao)準(zhun)的(de)建立提(ti)供寶貴(gui)的(de)經驗。“我們(men)參與了商務(wu)部有關(guan)長租(zu)公寓行(xing)業(ye)(ye)標(biao)準(zhun)的(de)制定”，柳佳自豪(hao)地表(biao)示，愿意與行(xing)業(ye)(ye)一(yi)同進步和發展。

10月10日，螞蟻金服稱，將有100萬間公寓正式入駐支付寶。柳佳表示，魔方公寓已與支付寶第一時間達成合作，十分樂見中國新租房體驗的重新構建。她以非常開放的心態看待市場的未來發展，“行業之大，無人可以一統天下”，并表示戰略已經清晰，接下來要做的就是，堅定地實踐，并將視野放置于天下。

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