北京2020年12月23日 /美通社/ -- 全球(qiu)頂尖(jian)的房(fang)地(di)產服務上市公司之一(yi)高力國際（Colliers International）今日在北(bei)京亞(ya)洲(zhou)金融大廈召(zhao)開“高(gao)力(li)國(guo)際華北(bei)區2020第四季度新聞發布會”，就2020年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)北(bei)京商業地(di)產的表現進(jin)行(xing)回顧(gu)并(bing)對2021年(nian)(nian)做(zuo)出展望。

2020年(nian)的中(zhong)國經濟(ji)經歷了近十年(nian)來最(zui)嚴峻(jun)的一次考驗。得益于全(quan)(quan)民抗(kang)擊(ji)疫(yi)情(qing)和(he)復工復產方面的(de)努力，中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)成功實(shi)現了(le)先抑后揚的(de)復蘇(su)走(zou)勢。世界銀行(xing)(xing)和(he)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)際貨(huo)幣基金組(zu)織(zhi)分別對2020年中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)長(chang)率做(zuo)出(chu)了(le)正增(zeng)長(chang)的(de)預期，分別為1.6%和(he)1.9%。在全(quan)(quan)球經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)萎縮的(de)情(qing)況下(xia)，中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)在今年將(jiang)成為全(quan)(quan)球唯一實(shi)現正增(zeng)長(chang)的(de)主要經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)體。同(tong)時，世界銀行(xing)(xing)和(he)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)際貨(huo)幣基金組(zu)織(zhi)對于2021年中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)速的(de)預測值分別達(da)到了(le)6.9%和(he)8.2%。根(gen)據高(gao)力國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)際在2020年三(san)季度進(jin)行(xing)(xing)的(de)房地產投資(zi)調研報告(gao)，有(you)75%的(de)投資(zi)者認(ren)為中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)市(shi)場最(zui)具吸引力的(de)因素就是(shi)(shi)其(qi)樂觀的(de)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)前景。高(gao)力國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)際中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)區董事(shi)總經(jing)(jing)(jing)理鄧懿君指出(chu)，2020年對于北(bei)京(jing)寫字樓(lou)市(shi)場來(lai)講(jiang)也是(shi)(shi)跌(die)宕(dang)起(qi)伏的(de)一年。從疫(yi)情(qing)蔓(man)延到有(you)效(xiao)防控，整個市(shi)場經(jing)(jing)(jing)歷了(le)過(guo)山車一樣的(de)行(xing)(xing)情(qing)，多項(xiang)監測數據都刷新了(le)歷史(shi)記(ji)錄(lu)。通過(guo)整理全(quan)(quan)年的(de)數據，高(gao)力國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)際希望通過(guo)分析下(xia)面三(san)項(xiang)北(bei)京(jing)寫字樓(lou)市(shi)場的(de)新紀(ji)錄(lu)，為大家抽絲剝繭復盤2020年，同(tong)時給(gei)出(chu)我們對于2021年的(de)基本(ben)研判(pan)。

1. 企業辦公(gong)需求的釋放(fang)被嚴重抑制，實際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低。剔除自用及預(yu)租面積后，全年凈吸(xi)納量(liang)不到3萬平方(fang)米(mi)。從季度(du)變化(hua)來看，隨著(zhu)疫(yi)情(qing)進(jin)入常(chang)態化(hua)防(fang)控(kong)階段，疫(yi)情(qing)對于(yu)寫字(zi)(zi)樓(lou)需求(qiu)的(de)(de)(de)(de)壓制(zhi)(zhi)在慢(man)慢(man)降(jiang)低，凈吸(xi)納量(liang)呈現逐(zhu)月恢(hui)復的(de)(de)(de)(de)狀態。高(gao)力(li)國際華北區(qu)(qu)董事總經理嚴區(qu)(qu)海(hai)認為，凈吸(xi)納量(liang)的(de)(de)(de)(de)快速恢(hui)復一(yi)方(fang)面是(shi)由于(yu)前期疫(yi)情(qing)壓制(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)需求(qiu)在下(xia)半年的(de)(de)(de)(de)集中釋(shi)放，另一(yi)方(fang)面也是(shi)由于(yu)寫字(zi)(zi)樓(lou)業(ye)主主動為企業(ye)提供了(le)(le)更(geng)有(you)競爭(zheng)(zheng)力(li)的(de)(de)(de)(de)租賃條件(jian)所致。在子(zi)市場方(fang)面，麗(li)澤一(yi)舉(ju)成為最火熱的(de)(de)(de)(de)區(qu)(qu)域，全年凈吸(xi)納量(liang)接近10萬平方(fang)米(mi)，其(qi)次是(shi)亞(ya)奧和(he)望(wang)京(jing)酒(jiu)仙橋。麗(li)澤之(zhi)所以能夠一(yi)騎(qi)絕塵，核心原因還(huan)是(shi)其(qi)突出的(de)(de)(de)(de)性(xing)價比。亞(ya)奧由于(yu)毗鄰金融街和(he)中關村，其(qi)租金水平較這兩個區(qu)(qu)域有(you)非(fei)常(chang)強的(de)(de)(de)(de)競爭(zheng)(zheng)力(li)，吸(xi)引了(le)(le)大量(liang)這兩個區(qu)(qu)域的(de)(de)(de)(de)外溢需求(qiu)。望(wang)京(jing)酒(jiu)仙橋從2018年起就(jiu)進(jin)入了(le)(le)去化(hua)周期，經過三(san)年的(de)(de)(de)(de)努力(li)，空置(zhi)率從2018年24%左右逐(zhu)年降(jiang)低到今年四季度(du)的(de)(de)(de)(de)9.6%，80%的(de)(de)(de)(de)新增需求(qiu)來自于(yu)互聯網科技企業(ye)。

2. 供需不平衡的問題在2020年被進一步放大，空置率創近十年新高。在2020年四季度，新入市項目體量低于預期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應項目約60萬平方米，遠低于預期水平，主要原因還是部(bu)分項目延遲(chi)入市(shi)。高力(li)國(guo)際華北區董事(shi)總經理嚴區海認為，空置(zhi)率繼(ji)續走高達到創紀錄(lu)的19.4%，符合高力(li)國(guo)際在今年(nian)(nian)(nian)一季度(du)向市(shi)場發布的對于年(nian)(nian)(nian)底空置(zhi)率超(chao)過18%的預測。北京甲級寫(xie)字樓市(shi)場的新增供(gong)應和(he)需求比(bi)長期都維持(chi)在2倍以內，但供(gong)需不平(ping)衡的問題從2019年(nian)(nian)(nian)開始凸顯，在疫情肆虐(nve)的2020年(nian)(nian)(nian)，新增供(gong)需比(bi)更是(shi)上漲到接近5倍。由此可見北京市(shi)場的供(gong)需不平(ping)衡問題已經非(fei)常嚴重。

3. 2020年市場迎來近十年的租金同比最大降幅。市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上，在原本就是供需嚴重不平衡的市場環境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅達到了創近十年記錄的新高，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達到8.4%。市場租金從2018年的高點已經連續三年回調，調整幅度合計接近13%。我們認為這樣的租金降幅是符合市場預期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業在不景氣時期對于辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在于子市場之間，也存在于不同級別的辦公樓宇之間。例如，根據我(wo)們在(zai)三季(ji)度的(de)租(zu)戶(hu)問卷(juan)調查發現(xian)(xian)，在(zai)疫情期間，租(zu)戶(hu)出(chu)現(xian)(xian)了從(cong)甲(jia)級(ji)向(xiang)乙級(ji)寫(xie)字(zi)樓(lou)搬遷(qian)的(de)情況。同樣的(de)，我(wo)們也看到(dao)(dao)(dao)，在(zai)甲(jia)級(ji)寫(xie)字(zi)樓(lou)業主向(xiang)企業提供(gong)更有競(jing)爭(zheng)力的(de)租(zu)賃條件(jian)的(de)時候，也出(chu)現(xian)(xian)了企業回流到(dao)(dao)(dao)甲(jia)級(ji)樓(lou)宇的(de)現(xian)(xian)象。在(zai)可預(yu)見的(de)未來(lai)一年(nian)內(nei)，我(wo)們看不到(dao)(dao)(dao)這種現(xian)(xian)象會(hui)出(chu)現(xian)(xian)根本性改變，存量租(zu)戶(hu)的(de)競(jing)爭(zheng)將會(hui)愈(yu)演(yan)愈(yu)烈。

2021年對于北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗的一年。通過初步統計，我們預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市（2019年超過90萬平方米），其中有近百萬平米的項目可能會在明年上半年入市。若所有項目如期入市，創紀錄的新增供應量將給市場帶來前所未有的沖擊，當然這也是未來3-4年最后的一次的新項目集中入市潮。巨量供應將直接考驗市場新增需求的恢復情況，好消息是我們已經看到正在恢復的新增需求，但可持續性仍然有待進一步觀察。隨著本輪供應高峰的結束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應該會小于今年，在四季度將開始進入探底階段。高力國際華北區董事總經理嚴區海提出，高力國際依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經濟增長穩步復蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎宏觀條件，并預計供需失衡的態勢在明年仍會加劇，以及空置率明年觸頂的基本研判。

成熟產業園市場得益于較強的產業支撐，市場需求在四季度出現大幅回升。對比寫字樓市場，產業園市場需求在四季度的回升更加強勢，單季度貢獻近10萬平方米的凈吸納量，全年凈吸納量15萬平方米，其中四季度貢獻了其中的66%。望京-酒仙橋和上地在四季度表現出了非常強的需求，兩個市場的單季度凈吸納量都超過了5萬平方米，完全得益于兩個區域非常強的互聯網科技的產業聚集效應。高力國際華北區研究部董事陸明提到，“對比寫字樓市場和產業園市場的需求，我們發現目前北京市場已經出現比較突出的產業發展和甲級寫字樓需求錯配的問題。簡而言之，目前市場(chang)的(de)大面積新(xin)增需求普遍集中(zhong)在城市周邊(bian)的(de)產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)內，其(qi)中(zhong)主(zhu)要以(yi)互聯網科技類公司為主(zhu)。這類企業(ye)(ye)新(xin)增辦公需求依然首選其(qi)周邊(bian)的(de)產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)或乙(yi)級寫(xie)字樓(lou)，并不會選擇市中(zhong)心(xin)的(de)甲級寫(xie)字樓(lou)。這背(bei)后除了較低的(de)租(zu)金成本外，產(chan)業(ye)(ye)聚集效應也是重要因素，這也是上(shang)地和望京-酒仙橋區域(yu)在今年疫情后表現優于(yu)市場(chang)平均水平的(de)根本原(yuan)因。”

高力(li)國際華北(bei)區(qu)(qu)董事總經(jing)理(li)嚴(yan)區(qu)(qu)海認為，2020年(nian)是十三(san)五的(de)收官之年(nian)，如果用(yong)一句話形(xing)容十三(san)五期間(jian)的(de)北(bei)京(jing)(jing)寫字樓(lou)市場(chang)的(de)話，就(jiu)是“在三(san)期疊加的(de)大環境下，天量供(gong)應和(he)(he)疫情(qing)肆虐持續(xu)推高市場(chang)空(kong)置率，租金(jin)出(chu)現合理(li)回調(diao)，城市競爭(zheng)力(li)進一步增強”。2021年(nian)又(you)是十四(si)五的(de)開局之年(nian)，如果用(yong)一句話預測十四(si)五期間(jian)的(de)北(bei)京(jing)(jing)寫字樓(lou)市場(chang)的(de)話，就(jiu)是“在服(fu)務業擴大開放和(he)(he)自貿(mao)試(shi)驗區(qu)(qu)的(de)兩區(qu)(qu)建設的(de)大背景下，改革開放和(he)(he)創新引(yin)領推動需(xu)求(qiu)回升，市場(chang)進入(ru)去化周期，北(bei)京(jing)(jing)進入(ru)高質量發展(zhan)階(jie)段”。