海南博鰲2018年8月16日電 /美通社/ -- “二(er)房(fang)東”在大(da)眾眼中(zhong)可能(neng)是個被邊緣化(hua)的群體(ti)，他們游(you)離于(yu)供給側與(yu)需求(qiu)側之間，利(li)用信息不對稱(cheng)，通過倒租房(fang)地產(chan)而(er)牟(mou)利(li)。但在房(fang)地產(chan)業(ye)內(nei)人(ren)士看來，實際上 “二(er)房(fang)東”的概(gai)念早就發生了變化(hua)。

2018博鰲房地產論壇上，公寓家聯合創始人兼COO楊劍凌從另一個角度詮釋了新生代二房東在市場中的價值。楊劍凌表示：“所(suo)謂的(de)(de)中小型運營(ying)商就(jiu)是大家理解的(de)(de)二房東，我們發(fa)現這個(ge)群體(ti)是整個(ge)長租市場(chang)最有活力和有價值的(de)(de)群體(ti)。”

據楊劍凌介紹，“二房東”也要分階段來看，2000年至2015年是最初的“二房東”，這批人本身不創造價值，通過信息不對稱，炒租獲利，有點“暗包”的性質。但2015年之后，新生代“二房東”就完全不同了。他們有的是醫生、留(liu)學生，還有很多(duo)是設計師(shi)，他(ta)們(men)接觸前(qian)沿的(de)(de)生活方式(shi)，利用自己的(de)(de)興趣和專長，把被低估的(de)(de)房(fang)源經過合(he)理改(gai)造后(hou)重新投向(xiang)市場(chang)，一方面盤(pan)活存量，另一方面提升(sheng)租住品(pin)質。重要的(de)(de)是，他(ta)們(men)獲得業主的(de)(de)合(he)法授權，一般(ban)簽訂6-8年的(de)(de)包租協議，他(ta)們(men)是升(sheng)級(ji)版的(de)(de)“二房(fang)東”，為公寓(yu)資產(chan)升(sheng)值創造價值，他(ta)們(men)應(ying)該得到市場(chang)的(de)(de)尊重。

楊(yang)劍(jian)凌認為，長(chang)租市場的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)理念不能簡單(dan)套用(yong)快速擴張、謀求(qiu)(qiu)壟斷(duan)的(de)(de)(de) B2C 思(si)維，更值得關注(zhu)和鼓(gu)勵的(de)(de)(de)應該是(shi)努力升(sheng)級中百花齊放的(de)(de)(de) C2C 市場。因為中國(guo)品牌(pai)公(gong)寓的(de)(de)(de)占比僅為3%，大多數(shu)房源供給來自(zi)民間。C2C 是(shi)更適合長(chang)租市場的(de)(de)(de)運作模式，正(zheng)如(ru)淘寶上百萬小而美的(de)(de)(de)店鋪一樣，在(zai)保(bao)持個(ge)體差(cha)異化的(de)(de)(de)同時尋求(qiu)(qiu)共(gong)(gong)存、共(gong)(gong)贏、共(gong)(gong)享(xiang)將(jiang)是(shi)長(chang)租公(gong)寓未(wei)來的(de)(de)(de)發展方向。

公寓家立志(zhi)為廣(guang)大房(fang)東賦能，通過互聯網的方式對(dui)市場資源作整合和(he)再配置(zhi)，從而孵化更多“小而美”的專業(ye)房(fang)東，提升整個行業(ye)的公寓產品質量(liang)和(he)運營服務(wu)水平(ping)。那么如(ru)何(he)算一(yi)個專業(ye)二房(fang)東呢？楊劍凌現場分享了他(ta)的樣本(ben)分析：

首先，地(di)段是(shi)決定房(fang)源溢價空(kong)間的(de)第(di)一要(yao)素(su)。對于剛起步(bu)的(de)長租市(shi)場服務商(shang)而言，選好根據地(di)很(hen)重(zhong)要，以(yi)(yi)該區域房源為中心逐(zhu)步(bu)向(xiang)外擴張發展(zhan)。對此，楊劍凌提出了“3公里”概念和“5公里”概念。以(yi)(yi)中心區域外拓的(de)高價值(zhi)范圍(wei)是3公里左右，如(ru)果把中心區域稱為黃(huang)金地(di)段的(de)話，3公里范圍(wei)內就屬于白銀地(di)段，但外拓范圍(wei)最多不要超過5公里。

第二，對目(mu)標租客(ke)進行分(fen)析，對應地對公寓(yu)進行改造與(yu)二次定位。在搶到黃金地段房源(yuan)(yuan)后基于目標需求(qiu)進行公寓改造，要舍(she)得投入(ru)。楊劍凌表示，我們目前接觸到的(de)都是新生代(dai)“二房東(dong)”，他們基本都能做到5%的(de)空置率以(yi)內的(de)空置率。一年(nian)算下(xia)來，資源(yuan)(yuan)閑(xian)置時(shi)間只有15天。雖然設計裝(zhuang)修投入(ru)相對(dui)較重，但消費升級的(de)大潮(chao)下(xia)產出會第一時(shi)間被市場認可和接受。

第三，長(chang)租市(shi)場運營(ying)講究細致(zhi)而(er)非規模。楊劍凌表示，做長租市場在(zai)(zai)精不(bu)在(zai)(zai)多。目前，公寓(yu)服務(wu)商的拿房成本普遍偏高。此外(wai)，還要疊加攤銷成本、人工成本、稅收費用、獲(huo)客費用。在(zai)(zai)龐大(da)的支出壓力下越(yue)要求規(gui)模，利潤壓力反而越(yue)大(da)。長租公寓(yu)是(shi)一個規(gui)模不(bu)經濟(ji)(ji)的行業(ye)，行業(ye)現狀就是(shi)這(zhe)樣，也(ye)許(xu)十年后會因為經濟(ji)(ji)轉型而發生變(bian)化，但至(zhi)少在(zai)(zai)當前環境(jing)下難以迅速改(gai)變(bian)。

未來的長租市場將依然是 C2C 中(zhong)小型房(fang)東(dong)們的天下。