北京2021年6月9日 /美通社/ -- 高力國際（Colliers）發現(xian)，由于企業(ye)(ye)業(ye)(ye)務超預(yu)期發展而帶來(lai)的(de)辦公空間需求無法預(yu)估的(de)問(wen)題(ti)，已經成(cheng)為目前科創類企業(ye)(ye)選址的(de)重要(yao)痛點之(zhi)一，如何才能(neng)更(geng)好地(di)解決(jue)這一難題(ti)？對此高力(li)國(guo)際分(fen)享了中(zhong)關(guan)村和上地(di)區域市場(chang)相關(guan)選址成(cheng)功案例，并對其現(xian)狀(zhuang)及未(wei)來(lai)趨(qu)勢做出(chu)了總結和研判。

在(zai)(zai)過(guo)去十年間，北(bei)京(jing)的(de)(de)(de)(de)科技創新(xin)(xin)(xin)中(zhong)心已經從(cong)中(zhong)關(guan)(guan)村(cun)(cun)，逐(zhu)漸外(wai)溢形成上(shang)地(di)(di)和(he)北(bei)清路兩個產業(ye)園(yuan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)，至此北(bei)京(jing)已經形成了(le)以中(zhong)關(guan)(guan)村(cun)(cun)-泛上(shang)地(di)(di)-北(bei)清路為核心的(de)(de)(de)(de)西北(bei)辦公(gong)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)組團(tuan)。有(you)限的(de)(de)(de)(de)新(xin)(xin)(xin)增(zeng)項(xiang)目(mu)和(he)持(chi)(chi)續增(zeng)長(chang)的(de)(de)(de)(de)辦公(gong)空間需求使得中(zhong)關(guan)(guan)村(cun)(cun)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)長(chang)期保持(chi)(chi)非(fei)常低的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)空置(zhi)(zhi)率(lv)(lv)，上(shang)一(yi)(yi)次出現超過(guo)10%的(de)(de)(de)(de)空置(zhi)(zhi)率(lv)(lv)還(huan)要追述到(dao)2015年。長(chang)期的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)低空置(zhi)(zhi)率(lv)(lv)保證(zheng)了(le)租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)穩(wen)定上(shang)漲，平均租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)在(zai)(zai)2018年開始超過(guo)CBD，一(yi)(yi)躍成為僅次于(yu)(yu)金(jin)(jin)(jin)融街的(de)(de)(de)(de)北(bei)京(jing)第二(er)貴的(de)(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)，并延續至今。上(shang)地(di)(di)子市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)是目(mu)前(qian)北(bei)京(jing)最炙(zhi)手(shou)可熱(re)的(de)(de)(de)(de)產業(ye)園(yuan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)。在(zai)(zai)疫情(qing)肆(si)虐的(de)(de)(de)(de)2020年，泛上(shang)地(di)(di)區域(yu)(yu)是我們觀察到(dao)的(de)(de)(de)(de)唯(wei)一(yi)(yi)一(yi)(yi)個連續三(san)個季度出現快速去化(hua)且租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)逆(ni)勢(shi)上(shang)揚的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)，且這樣(yang)的(de)(de)(de)(de)趨(qu)勢(shi)在(zai)(zai)今年一(yi)(yi)季度依然(ran)持(chi)(chi)續，目(mu)前(qian)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)空置(zhi)(zhi)率(lv)(lv)僅有(you)7%左右。區域(yu)(yu)內(nei)一(yi)(yi)些待入市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)新(xin)(xin)(xin)項(xiang)目(mu)還(huan)在(zai)(zai)預租(zu)(zu)階(jie)段，就已經實(shi)現了(le)大幅去化(hua)。根(gen)據(ju)高力國際的(de)(de)(de)(de)調(diao)查，在(zai)(zai)未來(lai)五(wu)年，中(zhong)關(guan)(guan)村(cun)(cun)和(he)上(shang)地(di)(di)的(de)(de)(de)(de)新(xin)(xin)(xin)增(zeng)供應量(liang)大概在(zai)(zai)150萬平方米左右，而根(gen)據(ju)目(mu)前(qian)的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)需求來(lai)看，由于(yu)(yu)企業(ye)對于(yu)(yu)區域(yu)(yu)選(xuan)擇較為集中(zhong)，這些市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)依然(ran)會維持(chi)(chi)供不(bu)應求的(de)(de)(de)(de)局面，區域(yu)(yu)租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)水平將持(chi)(chi)續提升(sheng)。

高力國際在近兩年(nian)為(wei)各類(lei)頭部互(hu)聯(lian)網科技企(qi)(qi)業(ye)(ye)提(ti)供選址(zhi)服務(wu)的(de)(de)經(jing)驗(yan)中，發(fa)現由于企(qi)(qi)業(ye)(ye)業(ye)(ye)務(wu)超預期(qi)發(fa)展(zhan)而帶來的(de)(de)辦(ban)公(gong)(gong)空(kong)間(jian)需求無法預估的(de)(de)問題，已(yi)經(jing)成為(wei)目前科創(chuang)類(lei)企(qi)(qi)業(ye)(ye)選址(zhi)的(de)(de)重(zhong)要(yao)痛點之(zhi)一。很多(duo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)通常(chang)會遇(yu)到(dao)公(gong)(gong)司快速(su)(su)發(fa)展(zhan)導(dao)致(zhi)短期(qi)內(nei)人(ren)員需求暴(bao)增，對辦(ban)公(gong)(gong)面(mian)(mian)積需求非常(chang)迫(po)切的(de)(de)問題，因(yin)此(ci)工位(wei)(wei)緊張的(de)(de)情況成為(wei)了(le)這(zhe)類(lei)企(qi)(qi)業(ye)(ye)員工辦(ban)公(gong)(gong)的(de)(de)常(chang)態。同時，辦(ban)公(gong)(gong)樓宇的(de)(de)租賃從選址(zhi)、看房(fang)、最(zui)終簽約到(dao)裝修入駐最(zui)快通常(chang)也(ye)需要(yao)三個(ge)(ge)月到(dao)半年(nian)的(de)(de)時間(jian)，大(da)面(mian)(mian)積辦(ban)公(gong)(gong)空(kong)間(jian)租賃需要(yao)的(de)(de)時間(jian)則更長(chang)。顯然(ran)這(zhe)樣的(de)(de)速(su)(su)度是無法滿足企(qi)(qi)業(ye)(ye)辦(ban)公(gong)(gong)需求的(de)(de)，所以(yi)就出現了(le)“食堂開會”、“食堂面(mian)(mian)試”、“拆健身房(fang)換工位(wei)(wei)”、5人(ren)擠在3個(ge)(ge)工位(wei)(wei)上的(de)(de)辦(ban)公(gong)(gong)情景。

一(yi)邊是(shi)不(bu)(bu)能(neng)因為(wei)無法提(ti)供工位而(er)耽誤公(gong)(gong)司業(ye)務(wu)發(fa)展，一(yi)邊是(shi)復(fu)雜的(de)(de)辦(ban)公(gong)(gong)選(xuan)址(zhi)流程，這樣的(de)(de)矛盾已經(jing)成(cheng)為(wei)目前(qian)(qian)企(qi)業(ye)行政和(he)房地產部(bu)(bu)門最(zui)核心的(de)(de)困擾。除此(ci)之(zhi)外，相(xiang)較于更(geng)為(wei)明(ming)晰的(de)(de)辦(ban)公(gong)(gong)租賃成(cheng)本(ben)，互聯(lian)網企(qi)業(ye)還面(mian)(mian)臨更(geng)大(da)的(de)(de)時間(jian)成(cheng)本(ben)、人才(cai)(cai)留存(cun)和(he)獲取成(cheng)本(ben)。一(yi)方面(mian)(mian)，除了對(dui)于樓(lou)宇交通(tong)便利性(xing)(xing)，用電量(liang)和(he)餐飲配套的(de)(de)硬性(xing)(xing)規定外，企(qi)業(ye)在租賃價格、需求面(mian)(mian)積(ji)匹配和(he)區(qu)(qu)(qu)域(yu)選(xuan)擇方面(mian)(mian)不(bu)(bu)斷平(ping)衡(heng)尋(xun)找最(zui)佳解決方案，因此(ci)在選(xuan)址(zhi)方面(mian)(mian)耗費了大(da)量(liang)的(de)(de)人力(li)和(he)時間(jian)成(cheng)本(ben)，這種現象在頭部(bu)(bu)企(qi)業(ye)的(de)(de)大(da)面(mian)(mian)積(ji)辦(ban)公(gong)(gong)選(xuan)址(zhi)過(guo)程中(zhong)(zhong)就更(geng)為(wei)明(ming)顯。另一(yi)方面(mian)(mian)，由于目前(qian)(qian)中(zhong)(zhong)關村上地區(qu)(qu)(qu)域(yu)的(de)(de)供應緊張，“一(yi)房難求”的(de)(de)現象普(pu)遍存(cun)在，一(yi)些大(da)面(mian)(mian)積(ji)需求的(de)(de)科(ke)創企(qi)業(ye)不(bu)(bu)得不(bu)(bu)開始進行跨區(qu)(qu)(qu)選(xuan)址(zhi)，而(er)在這個過(guo)程中(zhong)(zhong)，勢必會為(wei)企(qi)業(ye)帶來大(da)量(liang)的(de)(de)額外時間(jian)成(cheng)本(ben)。除此(ci)之(zhi)外，跨區(qu)(qu)(qu)域(yu)選(xuan)址(zhi)的(de)(de)企(qi)業(ye)也不(bu)(bu)得不(bu)(bu)權衡(heng)由此(ci)帶來的(de)(de)潛在人才(cai)(cai)流失問題。目前(qian)(qian)，根據我們的(de)(de)觀察，除了航母級的(de)(de)互聯(lian)網頭部(bu)(bu)企(qi)業(ye)有能(neng)力(li)敢于跨區(qu)(qu)(qu)域(yu)選(xuan)址(zhi)，其他大(da)部(bu)(bu)分的(de)(de)互聯(lian)網企(qi)業(ye)選(xuan)址(zhi)需求依(yi)然(ran)還會首選(xuan)在目前(qian)(qian)的(de)(de)辦(ban)公(gong)(gong)樓(lou)宇周邊。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，為了從一定程度上緩解這些痛點，進一步降低整個選址過程的潛在成本，企業可以考慮以下三種措施。第一，選擇與專業代理機構進行深入合作。代理機構的選址專業顧問團隊可以幫助企業進行系統化的租約管理，并結合市場潛在的變化和機會，實時提供專業有針對性的解決方案。第二，與專業機構保持長期溝通來更好應對企業緊急辦公面積需求。企業和專業顧問團隊應該定期召開溝通會議，特別是在企業規劃、人才需求、市場動態、政策解讀，趨勢預測、項目儲備等方面進行深入了解。第三，面對 “僧多粥少、一房難求”的市場現狀，企業可以考慮相關部門向性價比更高的區域疏解。在不(bu)影(ying)響日常業(ye)(ye)(ye)務(wu)運行的(de)(de)前提下，企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)可(ke)以考慮將非(fei)核心業(ye)(ye)(ye)務(wu)部分或者銷售(shou)業(ye)(ye)(ye)務(wu)部門等轉移到性價比更(geng)高區域，這樣既有利于(yu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)降(jiang)低運行成本，又能有效避(bi)免市場價格水漲船(chuan)高給企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)帶來的(de)(de)成本上(shang)升。

例如，高力(li)(li)國際在2021年為(wei)某互聯網大廠提供專(zhuan)業(ye)(ye)選址顧問(wen)服務(wu)時(shi)就面(mian)臨了上述問(wen)題(ti)。企(qi)業(ye)(ye)業(ye)(ye)務(wu)部(bu)門快速(su)擴張，需要在2個(ge)月內(nei)(nei)拎包入駐能夠滿(man)足(zu)(zu)2000人的(de)辦公場(chang)地，并(bing)(bing)對區域(yu)有(you)著非常嚴(yan)格的(de)限制，而該區域(yu)的(de)市場(chang)現狀就是(shi)多家租戶爭(zheng)搶(qiang)同一面(mian)積。整個(ge)項目(mu)核心的(de)挑戰主要是(shi)時(shi)間期限非常短，區域(yu)內(nei)(nei)能滿(man)足(zu)(zu)企(qi)業(ye)(ye)需求(qiu)的(de)項目(mu)極少(shao)、以及企(qi)業(ye)(ye)整體預算有(you)限。高力(li)(li)國際通過多次(ci)溝(gou)通，深(shen)入了解(jie)了客戶需求(qiu)，給出(chu)了一套(tao)以“快和省(sheng)”為(wei)原則的(de)多元化解(jie)決方(fang)案。首先(xian)，區域(yu)內(nei)(nei)項目(mu)的(de)地毯式覆蓋(gai)，快速(su)篩選匹配項目(mu)并(bing)(bing)鎖(suo)定目(mu)標項目(mu)；其次(ci)，高力(li)(li)國際通過調動資(zi)源、多方(fang)斡旋，運用不同的(de)談判策略，最(zui)(zui)終使客戶從三(san)個(ge)意(yi)向租戶中(zhong)脫穎(ying)而出(chu)。最(zui)(zui)后(hou)，高力(li)(li)國際成功說服業(ye)(ye)主保留項目(mu)所有(you)的(de)裝(zhuang)修(xiu)和家具(ju)并(bing)(bing)無償(chang)贈送給租戶，大幅節省(sheng)了企(qi)業(ye)(ye)的(de)租賃成本(ben)和時(shi)間成本(ben)，在規(gui)定的(de)項目(mu)周期內(nei)(nei)高效的(de)幫助企(qi)業(ye)(ye)完成了入駐工(gong)作。

高力國際華北區研究部董事陸明表示，雖然整個中關村和上地市場都是業主市場，市場中的辦公樓宇并不愁租，但一些具有前瞻性的業主已經開始思考如何進一步提升自身項目的競爭力。項目競爭力最直接的提升來自于辦公樓宇或園區硬件的提升，例如商業配套配比，樓宇外立面、公共區域、空調系統、停車設施等。以商(shang)業(ye)(ye)(ye)配套為例，上地(di)區(qu)域產業(ye)(ye)(ye)聚(ju)集(ji)不(bu)斷增(zeng)強，隨著辦(ban)公人員的(de)增(zeng)多(duo)對應(ying)的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)需求也在攀升，然而上地(di)區(qu)域無論是大型園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)內還是周邊(bian)樓(lou)宇(yu)的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)配套都極為缺(que)乏，導(dao)致整(zheng)個(ge)區(qu)域的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)需求都無法被滿(man)足。根據高力國際的(de)了解(jie)，目前(qian)一些有條件的(de)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)業(ye)(ye)(ye)主已經開始在內部進行(xing)整(zheng)個(ge)可用空間(jian)的(de)配比調整(zheng)，通過各種方式(shi)增(zeng)設園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)內商(shang)業(ye)(ye)(ye)配套。這樣的(de)提升需要業(ye)(ye)(ye)主方真(zhen)金白銀的(de)投(tou)入來(lai)改造相關樓(lou)宇(yu)水電、排風、排煙等(deng)設備設施，吸(xi)引更多(duo)商(shang)業(ye)(ye)(ye)品牌的(de)入駐。

當然，這種競爭力不僅來自于硬件配套升級，更重要的是園區軟性服務體系的建立。企業日常運營過程中會產生各方面實實在在的需求，但往往這些需求在以前并沒有受到園區物業的關注。軟性服務體系的搭建不僅創造了業主和租戶在日常運營中更頻繁的溝通交集，也將幫助業主建立一套企業輿情數字化管理體系。目前，隨著園區企業不斷壯大，這種企業服務短板體現的更加明顯。由于企業需求多樣化，園區不太可能憑借一己之力來滿足企業日常所有需求，因此搭建數字化服務平臺的方式更加可行。平臺作為橋梁，一邊連接企業租戶，一邊連接第三方服務機構，隨著連接的B端企業數量和業務需求量的增加，平臺價值也將不斷提升。園區需要制定好第三方準入機制和平臺規則等軟性基礎設施來保障整體服務質量。隨著整體服務規模的提升，更多的租戶行為數據將幫助園區做好企業租戶的輿情管理，進一步將降低運營風險，更好把握園區內企業的發展情況。高力國際華北區董事總經理嚴區海總結道，“迫切”是中關村和上地業主和租戶的共同心態，業主求變和企業求租就是目前這個區域的市場現狀，而這個狀態預計在未來兩三年仍將持續。